2024年6月

围场满族蒙古族自治县
城镇市容和环境卫生条例

(2024年1月24日围场满族蒙古族自治县第八届人民代表大会第四次会议通过 2024年5月28日河北省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准)

目  录

第一章 总则

第二章 责任区制度

第三章 市容管理

第四章 环境卫生管理

第五章 执法监督

第六章 附则

第一章 总则

第一条 为了加强城镇市容和环境卫生管理,创造整洁、优美、文明、和谐的城镇环境,提高居民生活质量,根据有关法律法规,结合围场满族蒙古族自治县(以下简称自治县)实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于自治县县城规划区、乡镇人民政府所在地建成区,以及自治县人民政府确定实行城镇化管理的其他区域。

第三条 自治县人民政府城镇市容和环境卫生行政主管部门(以下简称城镇市容和环境卫生主管部门)负责本县城镇市容和环境卫生管理工作。

自治县人民政府其他有关行政部门按照各自职责,做好城镇市容和环境卫生管理工作。

第四条 自治县、乡镇人民政府应当将城镇市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划,将市容和环境卫生基础设施的规划、建设、管理所需经费纳入本级财政预算,确保市容和环境卫生事业建设所需各项经费,保证市容和环境卫生事业与经济社会发展相适应。

第五条 城镇市容和环境卫生主管部门应当会同有关部门,制定本行政区域的城镇容貌标准,编制城镇市容和环境卫生专项规划,报自治县人民政府审批后公布实施。

第六条 自治县人民政府、乡镇人民政府应当充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体,加强市容和环境卫生法律、法规以及有关知识的宣传教育,增强公民的城镇市容和环境卫生意识,倡导文明卫生的生活风尚。

第七条 提倡和鼓励居(村)民委员会组织居(村)民制定维护市容环境卫生的公约,动员居(村)民积极参加市容环境卫生治理工作,创建整洁、优美、文明的生活环境。

第八条 任何单位和个人应当尊重市容环境卫生工作人员的劳动,不得妨碍、阻挠市容环境卫生工作人员履行职责。

城镇市容和环境卫生主管部门可以在市民中聘请市容和环境卫生义务监督员,协助做好宣传教育和纠正违法违规行为。

城镇市容和环境卫生主管部门、城市管理行政执法部门应当建立相关制度,依法及时处理有关投诉和举报。

第二章 责任区制度

第九条 自治县实行城镇市容和环境卫生责任区制度。

城镇市容和环境卫生责任区是指单位或者个人所有、使用、管理的建筑物、构筑物及其他设施、场所的土地使用权范围或者管理范围。

第十条 城镇建筑物、构筑物或者其他设施、场所的所有权人是城镇市容和环境卫生责任人。所有权人、使用人、管理人之间约定管理责任的,从其约定。

城镇市容和环境卫生责任区的责任人按照下列规定确定:

(一)城镇道路、桥梁、公共广场、地下通道、公共水域、公共厕所和绿地由维修养护单位和清洁作业单位根据职责分工负责;

(二)街巷、居住区由社区(村民委员会)或者乡镇人民政府负责。实行物业管理的由物业服务企业负责;

(三)城镇内的河道及两侧管理区域,由河道管理单位负责;

(四)车站、停车场、影剧院、展览馆、体育馆(场)、商场(超市)、宾馆、公园、风景点及其他公共场所等,由经营单位或者管理单位负责;

(五)城镇商品交易市场(含集贸市场)、展览展销场所等由经营管理单位负责;

(六)城镇各种摊点由从业者负责;

(七)机关、团体、学校、医院、部队、厂矿等企事业单位管理区域内由本单位负责;

(八)电力、照明、供气、供热、供水、排水、通信等公共设施,由经营管理单位负责;

(九)建筑、施工现场由施工单位负责,尚未开工的建设用地由建设单位负责;

(十)政府已储备征收的土地由土地收储部门负责。

除前款规定外,城镇市容和环境卫生责任人不明确的,由城镇市容和环境卫生主管部门确定。

第十一条 城镇市容和环境卫生主管部门应当将城镇市容和环境卫生责任区的具体范围和责任书面告知责任人,与责任人签订城镇市容和环境卫生管理责任书,并将责任人、责任要求、监督电话等内容在责任区范围以内的显著位置张贴公示。

第十二条 城镇市容和环境卫生责任人应当履行城镇市容和环境卫生责任,保证其责任区符合下列规定:

(一)容貌整洁,无擅自占道经营、车辆乱停放、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放等现象;

(二)环境卫生整洁,无果皮纸屑、无乱倒垃圾、无污水污物、无粪便、无污迹、无渣土等;

(三)公用设施整洁、完好;

(四)及时清除积水和冰、雪;

(五)城镇市容和环境卫生管理规定以及责任书约定的其他责任。

城镇市容和环境卫生责任人对责任区范围内的积冰、积雪应当及时清扫和铲除,违反规定的,责令改正;拒不改正的,处五十元以上二百元以下罚款。对责任区内的垃圾、粪便应当及时清运,并依照城镇市容和环境卫生主管部门规定的时间、地点、方式倾倒,违反规定的,予以警告,责令改正,不足一吨处五十元以上二百元以下罚款;超过一吨处每吨一百元以上五百元以下罚款。

第三章 市容管理

第十三条 城镇建筑物、构筑物的容貌及其管理应当符合下列规定:

(一)建筑物、构筑物外立面保持整洁,主要街道和重点区域临街的建筑物、构筑物外立面依照国家和地方规定的城镇容貌标准和环境卫生质量标准清洗、粉刷;

(二)新建、改建和扩建建筑物、构筑物的造型和外部装饰与周围环境相协调;

(三)临街建筑物的屋顶不得搭棚、设架、堆放物品,窗外和外墙不得吊挂、晾晒影响市容的物品;

(四)临街外立面不得设置外置式排烟管道或者凌空排水管道;

(五)临街建筑物外立面上安装的防护栏、空调外机、遮阳篷统一规范并保持安全、整洁、美观。

违反前款第(一)项、第(二)项规定的,由城镇市容和环境卫生主管部门责令限期改正、清理或者拆除;违反前款第(三)项规定的,责令限期改正,拒不改正的,处五十元以上二百元以下罚款;违反前款第(四)项规定的,责令其改正,并处二百元罚款。

主要街道和重点区域的范围由自治县人民政府确定并公布。

第十四条 建筑物、构筑物的建设和改造应当符合城乡规划、国家和地方城镇容貌标准,体现本地特色。

任何单位和个人不得擅自改变经规划确定的建筑物、构筑物外立面形态、色彩;确需改变的,应当经原审批部门许可。

第十五条 街道两侧的建筑物进行门面装饰、装修的,应当符合城镇容貌标准,不得擅自破墙开店和对临街建筑物进行改建。

在空中架设电力、电信、有线电视、通讯等缆线,应当符合城镇容貌标准。

违反本条规定的,由城镇市容和环境卫生主管部门责令限期改正、清理或者拆除。

第十六条 任何单位和个人不得违反城乡规划或者城镇容貌标准和环境卫生标准从事违法建设活动。

利用违法建设从事经营活动的,有关主管部门不得办理相关证照。

乡镇人民政府和社区(村民委员会)发现本辖区内的违法建设行为,应当及时制止。

第十七条 城镇市容和环境卫生主管部门查处违法建设时,需要规划部门做出认定意见的,规划部门应当出具书面认定意见。

对不符合城镇容貌标准和环境卫生标准的建筑物、构筑物,由城镇市容和环境卫生主管部门予以认定。

第十八条 城镇主要街道两侧的建筑物需要与街道设分界的,应当选用绿篱、花坛(池)、草坪或者透景、半透景的栅栏等作为分界。对现有封闭式围墙,除国家法律、法规有规定的外,应当改造为通透式。对不宜绿化的裸露地面应当以铺设便道砖等方式进行硬化。

临街树木、绿篱、花坛(池)、草坪等,应当保持整洁、美观。栽培、整修或者其他作业遗留的渣土、枝叶等杂物,管理单位或者个人应当及时清除。违反规定的,责令限期清除;逾期未清除的,处每平方米十元以上五十元以下罚款。

第十九条 城镇景观照明应当符合城镇容貌标准和夜景照明技术规范的要求。夜景照明设施的设置单位或者管理单位应当加强照明设施的维护管理,做到整洁美观、使用安全、节能环保,合理控制照度和亮度,不得影响交通信号和居民生活。

第二十条 设置大型户外广告,应当报经城镇市容和环境卫生主管部门审查同意后,按照有关规定办理审批手续。未经同意擅自设置的,责令限期改正或者拆除,处五千元以上一万元以下罚款;逾期拒不拆除的,由城镇市容和环境卫生主管部门依法申请人民法院强制拆除,所需费用由违法行为人承担。

大型户外广告的界定,由自治县人民政府规定。

第二十一条 设置户外广告不得有下列情形:

(一)封闭窗户、通风口或者产生热源等影响消防安全的;

(二)利用交通安全设施、交通标志的;

(三)利用行道树或者损毁绿地的;

(四)擅自利用建筑物、构筑物玻璃幕墙悬挂、书写、张贴或者设置影响城镇容貌环境的;

(五)擅自利用路面、临街建筑物、构筑物立柱、台阶踏步的;

(六)城市建成区设置大型立柱式户外广告设施的。

第二十二条 户外广告设施的设置者应当定期进行日常维护和安全检查;遇大风、暴雨或者其他恶劣天气预警时,应当采取安全防范措施;对陈旧毁损影响市容的,应当及时予以修复。违反规定拒不修复的,由城镇市容和环境卫生主管部门依法申请人民法院强制拆除,所需费用由违法行为人承担,并处一千元以上二千元以下罚款。

第二十三条 因组织大型文化、旅游、体育、商品展销、商业宣传等活动设置临时户外广告设施的,应当符合本条例第二十条、第二十一条和相关法律法规的规定。设置期限届满,设置人应当及时拆除。

第二十四条 设置电子显示屏、霓虹灯等发光材质广告设施的,应当符合户外广告设置规划和相关技术规范,亮度、照度和音量不得影响交通信号和居民生活。

第二十五条 在建筑物、设施上张挂、张贴宣传品,利用车(船)喷涂、张贴、张挂宣传品和播放音频视频广告的,以及利用悬挂物、充气装置、实物造型等载体设置广告进行宣传的,应当经城镇市容和环境卫生主管部门批准。城镇市容和环境卫生主管部门应当在三个工作日内书面作出批准或者不批准的决定。

申请人应当持批准决定书,在规定的时间、地点设置,并保持场地整洁、美观,期满后及时撤除。

违反本条规定,未经批准,利用悬挂物、充气装置、实物造型等载体设置广告进行宣传的,或者未在规定的时间、地点设置,场地不整洁、美观,期满后没有及时撤除的,处一千元以上二千元以下罚款;其他违反本条规定进行广告宣传的行为,处一百元以上五百元以下罚款。

第二十六条 禁止在橱窗、树木、地面、建筑物、构筑物或者其他设施上粘贴、刻画、喷涂、涂写及沿街散发小广告等影响城镇容貌的行为。

违反前款规定的,对具体行为实施者处五十元以上二百元以下罚款;对组织者没收非法财物和违法所得,处二万元以上五万元以下罚款;责令限期清除,逾期不清除的,代为清除,所需费用由违法行为人承担;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第二十七条 机关、团体、企业、事业单位、民营以及个体工商户的名称、字号、标志等门店招牌和标识的设置,应当符合城镇容貌标准和城镇规划要求。具体设置标准,由自治县人民政府制定。

门店招牌和标识应当及时清洗、粉饰、更换。

第二十八条 城镇道路、公共场地及其附属设施应当符合下列规定:

(一)地面平整,侧石完好,无障碍设施保持通畅;

(二)隔离墩、防护栏、防护墙、声屏障和照明、排水等设施保持整洁、完好、有效;

(三)检查井、箱盖等设施,应当符合城市道路养护规范。

前款所列的市政公用设施出现污损、缺失、移位等影响城镇市容和公共安全的,责任人应当及时清洁、修复、更换,消除隐患。

严禁破坏城市道路上设置的各种井(箱)盖、交通指示牌及其他市政设施。

违反本条第二款规定的,责令限期改正,逾期不改正的,处一千元以上三千元以下罚款;违反第三款规定的,处二千元以上五千元以下罚款。

第二十九条 任何单位和个人不得擅自挖掘城镇道路;经批准的,应当在指定的时间和范围内进行,并在施工现场设置安全警示标志和安全防护设施。

施工完毕后,施工单位应当及时平整现场、恢复路面,拆除临时设施。

擅自挖掘或者未按照批准要求挖掘、恢复城镇道路的,责令限期改正,处二千元以上二万元以下罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

第三十条 禁止在城镇街道及其两侧和公共场地露天从事维修、加工、制作、喷漆、烧烤等经营活动,街道两侧商业门店不得超出门、窗、外墙摆卖、经营、作业或者展示商品。

占用城镇道路、公共场地举办各类公益、商业活动的,应当经城镇市容和环境卫生主管部门批准,并在指定的时间和范围内从事相关活动,活动结束或者占用期满后,应当及时清理现场,恢复原状。

违反本条规定的,责令改正;拒不改正的,处二百元以上一千元以下罚款。

第三十一条 禁止在城镇街道及其两侧和公共场地擅自摆摊设点或者流动摊贩沿街经营。在不影响群众生活、交通通行以及市容和环境卫生的情形下,自治县、乡镇人民政府可以确定特定路段、时间段,设置临时市场和临时摊点,并予以公告。

禁止在街道及其两侧和公共场地的护栏、路牌、电杆、树木、绿篱等处晾晒衣物或者吊挂物品。

违反第一款规定的,责令停止经营;拒不停止经营的,每次处二十元以上一百元以下罚款。违反第二款规定的,责令改正;拒不改正的,处五十元以上二百元以下罚款。

第三十二条 不得擅自在城镇道路、公共场地堆放物料,搭建建筑物、构筑物或者其他设施。

确需临时堆放物料、搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施的,必须征得城镇市容和环境卫生主管部门同意后,按照有关规定办理审批手续。城镇市容和环境卫生主管部门应当在五个工作日内作出同意或者不同意的决定。

擅自在城镇道路两侧和公共场地堆放物料的,责令改正;拒不改正的,按占地面积每平方米处十元以上五十元以下罚款。擅自搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施的,责令限期拆除,恢复原状;拒不拆除的,由城镇市容和环境卫生主管部门依法申请人民法院强制执行。

第三十三条 经批准在城镇道路两侧从事车辆修理(清洗)、材料加工、殡葬服务、废品收购等经营活动的,应当符合市容环境规范要求,具备相应的经营场所和物料用品堆放场所。产生污水、污泥和垃圾的,应当配备符合规范要求的污水、污泥预处理设施及垃圾收集容器。违反规定的,责令改正,处五百元以上二千元以下罚款。

第三十四条 在城镇道路及其两侧和公共场地设置的交通、电力、市政公用、通讯、消防、邮政、环境卫生等各类设施,应当保持设施完好和整洁美观。出现破损或者丢失的,产权人或者维护管理单位应当自发现之日起三日内予以维修、更换或者补设。

第三十五条 城镇道路上行驶的机动车辆,应当保持外型完好、车容整洁。

货运车辆运输的液体、散装货物、垃圾,应当密封、包扎、覆盖,避免泄漏、遗撒。造成泄漏、遗撒的,责令清除,按照污染面积每平方米处十元以上五十元以下罚款。

第三十六条 机动车、非机动车应当在划定的地点停放,排列整齐,不得影响市容和通行。

划定的机动车、非机动车停放点,不得占用盲道、绿地、消防通道,不得妨碍消防设施及其他公用设施的使用。

违反第一款规定的,对非机动车驾驶人处十元罚款,对机动车驾驶人处一百元罚款,机动车驾驶人不在现场的,可以将车辆拖至不妨碍车辆、行人通行的地点或者指定的地点停放。

第三十七条 共享出行工具的所有人应当加强共享出行工具的日常管理,不得影响交通和市容,对在规定区域外停放或者已经损坏的共享出行工具,应当及时回收处理。

共享出行工具的使用人应当文明使用共享出行工具,并在规定的区域有序停放。

第三十八条 鼓励专用停车场依法向社会开放,提供停车服务。

第三十九条 乡镇人民政府所在地建成区范围内禁止下列行为:

(一)占用乡镇街道、公路从事经营活动或者晾晒农产品;

(二)在临街庭院的围墙外、街道两侧和公共场地擅自搭建厕所、禽畜围栏或者其他设施;

(三)在临街庭院的围墙外、街道两侧和公共场地擅自堆放垃圾、柴草、秸秆、杂物和粪肥;

(四)在乡镇人民政府规定禁止停放车辆的地点停放车辆和农机具。

违反前款第(一)项、第(二)项、第(三)项规定的,责令限期改正、清理或者拆除;拒不改正、清理或者拆除的,按占地面积每平方米处十元以上五十元以下罚款,最高不超过二千元。

第四十条 建设工地应当符合下列规定:

(一)施工现场应当设置硬质材料连续围挡,道路和各类管线施工现场应当同时设置安全标志和警示灯具;

(二)建设工地内靠近围挡堆放物料的高度不得超出围挡顶部;

(三)施工现场的材料、机具,应当堆放整齐;

(四)工程停工时,应当及时整理场地并作必要的覆盖;

(五)工程竣工后,应当在三日内拆除各种临时施工设施,清理并平整场地;

(六)建设工地范围外不得堆放物料、机具和废弃物等。

违反上述规定的,责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下罚款。

第四十一条 施工现场应当防止扬尘,拆除作业应当采取湿式作业法;产生的废水、泥浆不得直接排入城镇排水管网、河道。

建设工地出入口应当进行硬化处理,并配备车辆冲洗设施及相应的泥浆沉淀和排水设施。

违反本条规定的,责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下罚款。

第四十二条 除抢修、抢险等工程外,夜间二十二时至凌晨六时禁止在医疗区、文教科研区和居民区等噪声敏感区域内进行产生噪声的施工。

因生产工艺要求或者特殊需要必须进行夜间施工的,施工单位应当根据有关规定办理审批手续并公告。

未经许可擅自在夜间进行产生噪声的施工或者不遵守作业时限规定的,责令立即停止施工,处一万元以上十万元以下罚款。

第四十三条 禁止在噪声敏感建筑物集中区域使用高音广播喇叭,但紧急情况以及自治县人民政府规定的特殊情形除外。

禁止在商业经营活动中使用高音广播喇叭或者采用其他持续反复发出高噪声的方法进行广告宣传。

在街道、广场、公园等公共场所组织或者开展娱乐、健身等活动,使用音箱器材,应当采取有效措施,防止噪声污染;不得违反规定使用音响器材产生过大音量。

违反第一款、第三款规定的,由有关部门说服教育,责令改正;拒不改正的,给予警告并对个人可以处二百元以上一千元以下的罚款,对单位可以处二千元以上二万元以下的罚款;违反第二款规定的,由有关部门责令改正并处五千元以上五万元以下的罚款;拒不改正的,处五万元以上二十万元以下的罚款,并可以报经自治县人民政府批准,责令停业。

第四十四条 建设工程开工前,施工单位应当向城镇市容和环境卫生主管部门申报建筑垃圾、工程渣土、工程泥浆产生量和处置方案,提出处置核准申请。未经核准的,不得擅自处置。

未经核准处置建筑垃圾、工程渣土、工程泥浆的,责令限期改正,对施工单位处一万元以上十万元以下罚款;造成污染的,责令限期清除;逾期未清除的,城镇市容和环境卫生主管部门可以组织清除,所需费用由违法行为人承担。

第四十五条 建设工程产生的建筑垃圾、工程渣土、工程泥浆等废弃物应当交给经核准的处置、运输、消纳单位处理。

第四十六条 从事建筑垃圾、工程渣土、工程泥浆的运输单位车辆应当符合下列规定:

(一)密闭运输;

(二)严禁超载;

(三)不得车轮带泥行驶;

(四)不得沿途丢弃、遗撒;

(五)随车携带车辆运输处置证明和车辆准运证;

(六)按照规定的时间和线路运送到指定场地;

(七)装备卫星定位装置,并按主管部门要求工作时间实时在线;

(八)法律、法规规定的其他要求。

违反前款第(一)项、第(三)项、第(四)项规定的,车辆密闭不严,沿途丢弃、遗撒建筑垃圾,带泥行驶造成道路污染的,责令运输单位采取补救措施,处五千元以上五万元以下罚款;拒不采取补救措施的,由城镇市容和环境卫生主管部门组织专业作业单位及时清除,清除费用由违法行为人承担。违反前款第(六)项规定的,处五百元以上五千元以下罚款。违反前款第(二)项、第(五)项规定的,依照有关法律法规予以处罚。

第四章 环境卫生管理

第四十七条 环境卫生作业服务单位应当在规定的时间对道路和公共场所进行清扫、保洁,并减少对道路交通和市民休息的影响。

不得将垃圾扫入下水道或者堆积在道路、路边、绿化带、花坛,避免对环境造成二次污染。

环境卫生作业服务单位未按照作业规范和环境卫生质量标准要求进行作业或者未定时清扫的,由城镇市容和环境卫生主管部门责令限期改正;拒不改正的,处一百元以上一千元以下罚款。

第四十八条 禁止下列影响环境卫生的行为:

(一)随地吐痰、便溺,乱丢果皮、纸屑、烟头、口香糖、各类瓶罐或者其他废弃物;

(二)向道路、河道、雨水管道、绿化带倾倒、排放生活垃圾或者其他废弃物;

(三)在露天场所、生活垃圾收集容器内焚烧树叶、生活垃圾或者其他废弃物;

(四)在道路废物箱和居民区垃圾收集点内因翻捡垃圾而污染环境;

(五)乱倒垃圾、渣土、污水、污油、粪便,弃置动物尸体等;

(六)乱丢废电池、荧光灯管、电子显示屏等有毒有害废弃物;

(七)在街巷和居住区从事商业性屠宰家畜家禽和加工肉类、水产品等活动;

(八)其他影响环境卫生的行为。

违反前款第(一)项规定的,责令改正,处十元以上五十元以下罚款;违反前款第(二)项规定的,责令停止违法行为,限期改正,对个人处五十元以上二百元以下罚款,对单位处一千元以上三千元以下罚款;违反前款第(三)项规定的,处五十元以上二百元以下罚款;违反前款第(六)项规定的,责令改正,处二十元以上五十元以下罚款;违反前款第(七)项规定的,责令改正,处五百元以上二千元以下罚款。违反前款第(四)项、第(五)项规定的,依照有关法律法规予以处罚。

第四十九条 利用公共场所或者其他场地举办大型展览、展销活动,应当按照规定设置垃圾收集容器、临时厕所等环境卫生设施。活动结束后,应当及时清除废弃物,拆除临时设施。

商品交易市场应当按照规定设置垃圾收集容器,及时清理垃圾,保持市场及周围环境整洁。

第五十条 禁止在自治县县城主城区内饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜;因教学、科研以及其他特殊需要饲养的除外。

未经批准饲养家禽家畜的,予以警告,责令限期处理;逾期不处理的,予以没收,并处每只二十元以上一百元以下罚款。

第五十一条 自治县县城规划区内,居民饲养犬类实行许可证制度,并按照规定采取防疫措施。不得饲养大型犬、烈性犬和其他具有攻击性的犬只。犬只的许可登记由公安机关负责,犬只定期防疫的管理由动物防疫部门负责,自治县人民政府指定的部门和乡镇人民政府做好本辖区内的流浪犬的控制和处置,防止疫病传播。

携带犬只外出的,应当给犬只佩戴口嚼或者嘴套,并由成年人用牵引带牵领或者装入笼内,主动避让行人。对犬只在户外排泄的粪便,携带者应当即时清除。不得携带犬只出入商店、学校、医院、车站、公交车或者其他公共场所,导盲犬除外。

违反第一款规定的,未经批准擅自养犬的,由公安机关进行处置,对个人处五百元以上一千元以下罚款,对单位处二千元以上五千元以下罚款;违规饲养大型犬、烈性犬和其他具有攻击性犬只的,没收其犬只,并对个人处一千元以上三千元以下罚款,对单位处五千元以上一万元以下罚款。违反第二款规定的,责令改正,并处二百元罚款;宠物在公共场所排泄的粪便,携带者未即时清除的,处五十元以上二百元以下罚款。

第五十二条 城镇生活垃圾的处理实行收费制度。产生城镇生活垃圾的单位和个人应当按照有关规定缴纳城镇生活垃圾处理费。

未按照规定缴纳城镇生活垃圾处理费的,责令限期改正;逾期不改正的,对单位处应交城镇生活垃圾处理费三倍以下且不超过三万元的罚款,对个人处应交城镇生活垃圾处理费三倍以下且不超过一千元的罚款。

第五十三条 推行生活垃圾分类投放、收集、运输和处置。城镇市容环境和卫生主管部门应当制定生活垃圾分类的具体标准和方法,并向社会公布后组织实施。

第五十四条 机关、团体、企业、事业单位、民营及个体经营者应当设置密闭式废弃物回收容器,保持周围环境整洁,按照规定的时间、地点和方式投放生活垃圾。垃圾收集单位应当做到日产日清、密闭运输,并清运到指定地点。

居民产生的生活垃圾应当投放在物业服务企业或者社区设置的收集容器或者垃圾点内。

居民未按照规定投放生活垃圾的,予以警告并责令改正,拒不改正的处一百元以上五百元以下的罚款;作业服务单位未按照规定作业的,责令改正,拒不改正的,处五万元以上五十万元以下罚款。

第五十五条 城镇市容和环境卫生主管部门应当设置大件垃圾专门收集点,并向社会公布指定地点、回收机构及联系方式、投放要求等内容。

对废弃的沙发、衣柜、床(垫)等体积较大的物品,应当联系环境卫生作业单位、再生资源回收站预约处理或者自行投放到专门收集点,不得投放到其他垃圾收集点或者收集容器内。

第五十六条 乡镇人民政府应当组织收集、清运农村生活垃圾,并按照规定进行无害化处置。

村(居)民应当按照规定投放生活垃圾。

任何单位和个人不得占用、损毁农村生活垃圾收集、清运、处置设施。违反本款规定的,责令恢复原状或者赔偿损失,并处五百元以上二千元以下罚款。

第五十七条 产生餐厨垃圾的单位,应当将餐厨垃圾交由具有相应资质的企业收集、清运和集中处理,并在自治县人民政府指定的地点消纳。任何单位和个人不得私自出售、倒运或者擅自处理。餐厨垃圾不得排入雨水、污水管道、河道、公共厕所和垃圾收集设施,不得与其他垃圾混倒。运输餐厨垃圾应当使用密闭的专用车辆。

不按照规定收集、运输、处置餐厨废弃物的,责令限期改正,对个人处一百元以上五百元以下罚款,对单位处十万元以上一百万元以下罚款。

第五十八条 建筑垃圾、工业固体废弃物应当按照有关规定单独收集、运输和处置,不得混入生活垃圾或者随意倾倒。

装饰、装修房屋产生的建筑垃圾应当在物业服务企业或者居(村)民委员会指定的地点堆放,并与生活垃圾和其他废弃物分别归集。

维修道路及公共设施产生的废弃物,作业单位或者责任人应当及时清除,并采取预防污染措施,保持经营场地以及周边环境卫生整洁。

违反本条第一款规定的,责令改正,给予警告,对单位处十万元以上一百万元以下罚款;违反第二款、第三款规定的,按照有关法律法规予以处罚。

第五十九条 危险废物应当依照国家有关规定单独收集、运输和处置,禁止混入生活垃圾、建筑垃圾。违反规定的,按照国家有关法律、法规处理。

第六十条 城镇市容和环境卫生主管部门应当根据城镇市容和环境卫生专项规划及环境卫生设施设置标准,组织建设公共厕所、粪便处理厂(场)、垃圾转运处理站等环境卫生设施。经环评并批准的环境卫生设施建设,任何单位和个人不得阻挠。

第六十一条 生活垃圾收集、处置设施建设,应当符合城镇生活垃圾治理规划和国家有关技术标准。

生活垃圾收集、处置设施工程建设的勘察、设计、施工、监理和竣工验收,应当按照国家有关法律、法规和技术标准执行。

第六十二条 新区开发、旧区改建、住宅小区建设、道路拓建以及其他大型公用建筑建设时,应当按照规定的标准配套建设公共厕所、垃圾中转站等环境卫生设施,并与其主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用,所需经费纳入建设工程概算,未按照规定执行的不予进行验收,责令限期补建,并由有关部门予以处罚。

第六十三条 城镇道路两侧、居民区以及商店、集贸市场、饭店、车站等公共场所,应当合理设置垃圾容器、废物箱等环境卫生设施及其指示牌。

第六十四条 城镇主要街道两侧及其他人流集聚场所,应当建设标准化水冲公厕及其他环境卫生设施。旅游景点、繁华商业区等公共场所应设置较高档次的公共厕所。

公共厕所和其他环境卫生设施,应当设置明显、规范、统一的标志,并有专人负责保洁,按时开放。

鼓励沿街宾馆、饭店、商场等公共场所内的公共厕所或者卫生间对外开放。

第六十五条 环境卫生设施的所有权人或者管理、使用单位,应当加强对环境卫生设施的管理,定期进行保养、维修、更新,保持环境卫生设施的整洁、完好、有效。

第六十六条 任何单位和个人不得占用、损毁、关闭、拆除、迁移、改建环境卫生设施,不得擅自改变环境卫生设施的使用性质。因规划建设确需关闭、拆除、迁移、改建的,建设单位应当事先提出处置方案,经城镇市容和环境卫生主管部门批准,按照方案的要求执行。

违反占用、损毁环境卫生设施规定的,责令恢复原状或者赔偿损失,处五百元以上二千元以下罚款;未经批准擅自关闭、迁移、拆除、改建环境卫生设施的,责令停止违法行为,限期改正,处五千元以上一万元以下罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十七条 城镇市容和环境卫生专项规划确定的城镇环境卫生设施用地,任何单位和个人不得占用或者擅自变更。因特殊情况确需变更的,应当依法按照有关规定和程序报原审批机关批准。

违反规定的,责令限期改正;逾期不改正的,由城镇市容和环境卫生主管部门申请人民法院强制执行。

第五章 执法监督

第六十八条 城镇市容和环境卫生主管部门应当加强行政执法队伍建设,对执法人员加强教育、培训和监督,提高执法素质,规范执法行为,遵守法定程序,做到严格、公正、文明执法。

第六十九条 城镇市容和环境卫生主管部门工作人员及其他执法人员有下列行为之一的,由其主管机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照法定程序实施行政管理和执法的;

(二)打骂、侮辱当事人的;

(三)违规收费或者收缴罚款后不出具专用票据的;

(四)玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的;

(五)故意损坏、擅自处理或者侵占当事人物品的;

(六)法律、法规规定的其他违法行为。

第七十条 阻挠或者妨碍城镇市容和环境卫生主管部门和其他有关部门依法履行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关予以处罚。涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

第六章 附则

第七十一条 本条例报河北省人民代表大会常务委员会批准后,由自治县人民代表大会常务委员会公布施行。2014年5月30日河北省第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议批准通过的《围场满族蒙古族自治县城镇市容和环境卫生条例》同时废止。

围场满族蒙古族自治县生态资源

保护利用条例

(2024年1月24日围场满族蒙古族自治县第八届人民代表大会第四次会议通过 2024年5月28日河北省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准)

目  录

第一章 总  则

第二章 生态资源保护利用规划

第三章 生态资源保护

第四章 生态资源利用

第五章 法律责任

第六章 附  则

第一章 总  则

第一条 为了保护和利用生态资源,推进京津冀水源涵养功能区、生态环境支撑区建设,促进围场满族蒙古族自治县(以下简称自治县)经济社会高质量发展,根据有关法律法规,结合自治县实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于自治县行政区域内生态资源的保护利用活动。本条例所称生态资源包括森林、草原、湿地、水、风、光等。

第三条 生态资源的保护利用应当践行习近平生态文明思想,大力弘扬塞罕坝精神,坚持生态优先、绿色发展、系统治理、科学利用、政府主导、市场运作、支持创新、鼓励探索的原则。

第四条 自治县人民政府应当对本行政区域内生态资源保护利用工作负责,实行政府统一领导、部门分工负责、全社会共同参与的管理体制。自治县人民政府林业和草原、水务、发展和改革、自然资源和规划、生态环境等有关部门按照各自职责做好生态资源保护和利用的指导、监督、管理和服务工作。乡镇人民政府应当落实生态资源保护和利用的相关职责,根据实际工作需要配备工作人员。

自治县人民政府应当与塞罕坝机械林场、木兰围场国有林场、御道口牧场及其他隶属上级国家机关的驻自治县单位加强协同合作,共同推进生态资源的保护和利用。

第五条 自治县人民政府应当每年进行生态资源保护利用考核评价,依据资金管理相关规定和考核评价结果,对属于县本级财政的生态资源保护利用资金进行分配,同时确定财政奖励补贴措施。

第六条 自然人、法人、非法人组织在开发利用生态资源的过程中,有保护生态资源的义务和责任。

自治县人民政府鼓励和支持自然人、法人、非法人组织捐赠和投资生态资源保护利用各项事业,保护捐赠人、投资人的合法权益。对生态资源保护利用工作中做出显著成绩的单位和个人,按照国家和省有关规定给予褒奖。

鼓励各类金融机构发展绿色信贷、绿色保险、绿色债券等绿色金融业务,重点支持生态资源保护和绿色产业发展。

第二章 生态资源保护利用规划

第七条 自治县人民政府应当严格执行已划定的生态保护红线,按照国家、省、市明确的相关管控规则开展各项保护与利用活动。

加强人为活动管控,按照有关规定严格规范符合法律法规要求且对生态功能不造成破坏的有限人为活动。

第八条 自治县人民政府应当将生态资源保护利用工作纳入国民经济和社会发展计划,编制自治县生态资源保护利用规划,并与国土空间规划相衔接。

自治县人民政府有关部门在编制相关专项规划时,应当与自治县生态资源保护利用规划相衔接。

第三章 生态资源保护

第九条 自治县人民政府及其有关部门应当组织实施植树造林,加强荒山荒地绿化,支持房前屋后植树绿化,提高森林覆盖率。

自治县人民政府应当加强森林资源保护,依法落实林长制,乡镇人民政府、村民委员会和国有林场应当划定护林责任区,安排专职或者兼职护林员护林。林木所有权人应当对自有林木进行管护。生态保护区域外零散分布的特殊生态资源,应当划定生态保护小区,依法落实管护机制。

禁止下列危害森林资源的行为:

(一)擅自改变林地用途;

(二)在封山育林区、未成林造林地和幼林地放牧;

(三)森林防火期内,在林地及其边缘地带烧荒、烧纸、吸烟、野炊等野外用火和其他可能引起火灾的活动;

(四)盗挖、滥挖绿化树木;

(五)非法采集列入国家重点保护名录、省重点保护名录的野生植物,或者破坏其生长环境;

(六)法律、法规规定的其他危害森林资源的行为。

第十条 自治县人民政府应当推进基本草原划定,实行基本草原保护制度。

自治县人民政府对水土流失严重、有沙化趋势的草原,应当围封禁牧;已造成沙化、盐碱化、荒漠化的,应当限期治理。

禁止在草原上从事下列行为:

(一)毁坏草场界标、围栏、饮水点、试验基地、饲草料基地、防火防灾等设施;

(二)非抢险救灾和农牧民搬迁的机动车辆离开道路在草原行驶或者从事地质勘探、科学考察、旅游等活动未按照确定的行驶区域和行驶路线在草原上行驶;

(三)法律、法规规定的其他破坏草原资源的行为。

第十一条 自治县人民政府应当对现有湿地资源加强保护。

任何单位和个人不得擅自占用湿地或者改变湿地用途。

禁止在湿地内从事下列行为:

(一)擅自采砂、采石、采矿、取土、挖塘、砍伐林木;

(二)在湿地范围内越野、野炊以及进行其他破坏湿地生态环境的行为;

(三)过度放牧或者滥采野生植物,过度捕捞或者灭绝式捕捞,过度施肥、投药、投放饵料等污染湿地的种植养殖行为;

(四)擅自释放或者丢弃外来物种;

(五)破坏水生动物洄游通道或者野生动物栖息地;

(六)法律、法规规定的其他破坏湿地资源的行为。

第十二条 自治县人民政府及其有关部门应当认真落实最严格水资源管理制度,充分发挥河(湖)长、河(湖)管理员巡查管护作用,推进水资源有效保护。

禁止下列危害水资源的行为:

(一)越层混合开采地下水,开采供暖用地热水、地下水源热泵系统取水未全部回灌到同一含水层;

(二)向河流、湖泊、水库、塘坝、渠道、湿地等水域排放超过国家或者地方规定标准的污水和污染物;

(三)利用渗井、废井、渗坑、裂隙、私设暗管等逃避监管的方式向地下排放水污染物;

(四)利用无防渗漏措施的沟渠、坑塘等输送或者存贮含有毒污染物的废水、含病原体的污水和其他废弃物;

(五)法律、法规规定的其他破坏水资源的行为。

第四章 生态资源利用

第十三条 自治县人民政府应当加快发展生态经济,在符合国土空间规划和管控规则前提下建设生态廊道,对宜林荒山进行精准治理,提升林业综合效益。

在符合保护要求和不影响森林生态功能的前提下可以开展森林旅游、林下经营活动,鼓励发展林菌、林药种植和林下养殖等产业;大力发展种苗产业,经自治县人民政府林业和草原主管部门审批,可以在人工商品林地内采挖绿化树木;落实山杏、榛子等经济林管护措施,及时进行改造提质;鼓励、支持林产品深加工,促进林产品就地转化增值。

积极稳妥推进碳达峰碳中和,鼓励、支持开展碳排放权交易。加大二氧化碳捕集、利用和封存技术推广应用,鼓励、支持开发造林碳汇、经营碳汇、生物多样性碳汇项目,促进生态资源转化增值。

第十四条 利用草原资源应当符合有关草原保护、建设、利用规划,维护草原资源的可持续利用。鼓励、支持农牧民以入股等方式参与草原经营。鼓励草原使用者、草原承包经营者通过舍饲养殖、改良品种、优化畜群结构、加快畜群周转、延伸产业链等方式促进草原畜牧业高质量发展,减轻草原承载压力。

自治县人民政府应当支持、鼓励和引导农牧民开展草原围栏、饲草饲料储备、牲畜圈舍等生产生活设施的建设。

草畜平衡区应当根据草原承载能力核定适宜载畜量,严格实行休牧制度,鼓励划区轮牧,避免过度放牧。

重度退化、沙化草原和不适宜放牧利用的中度退化、沙化草原实施全年全域禁牧;其他区域每年3月15日至6月15日为休牧期;退化草原修复治理工程区当年全年禁牧,工程区之外实行轮牧与休牧,轮牧区由自治县人民政府划定,由自治县人民政府林业和草原主管部门会同乡(镇)人民政府组织实施。

第十五条 自治县人民政府对省级重要湿地和一般湿地利用活动进行分类指导。鼓励单位和个人开展符合湿地保护要求的生态旅游、生态农业、生态教育、自然体验等活动,适度控制种植养殖等湿地利用规模。

在湿地范围内从事旅游、种植、畜牧、水产养殖等利用活动,应当避免改变湿地的自然状况,并采取措施减轻对湿地生态功能的不利影响。

自治县人民政府应当鼓励有关单位优先安排当地居民参与湿地管护。

第十六条 自治县人民政府应当统筹地表水与地下水、天然水与再生水、常规水与非常规水,优先满足城乡居民生活用水、保障基本生态用水、合理配置生产用水,实施深度节水控水,优化水资源配置格局,提升水资源配置利用效率。

自治县人民政府实行地下水取水总量控制和水位控制管理制度,采取有效措施维持地下水合理水位。

自治县人民政府应当建设完善农业灌溉基础设施,优先利用河流、水库、塘坝等地表水。建立农灌机井管理员制度,促进机井有序管控、有效使用。因地制宜推广喷灌、滴灌等农业节水措施;实施规模畜禽养殖节水技术改造,采用节水型饲喂设备、机械干清粪等技术和工艺。

自治县人民政府应当推广节水技术、工艺、设备,支持企业节水技术改造,工业园区应当统筹供水、排水、水处理及企业间串联、分质、循环利用设施建设,提高水的重复利用率。

城镇公共供水管网覆盖范围内能够满足用水需求的,禁止凿井取用地下水;已有的自备水井,应当依法限期封闭。园林绿化、城市道路喷洒、洗车等行业应当优先使用再生水,自治县人民政府应当建设再生水取水口,为其取用再生水提供便利。

第十七条 自治县人民政府应当将风、光资源的利用列为新能源发展的优先领域,持续培育壮大新能源产业,构建清洁低碳、安全高效、多元支撑的能源体系,发挥新能源产业优势,全力发展新能源经济。

自治县人民政府统筹推进风电光伏基地建设,在风、光资源富集地区布局建设风电光伏基地。

鼓励符合条件的公共建筑、工商业建筑、户用屋顶等按照国家和省有关规定安装分布式光伏发电设施,重点推动分布式光伏在交通、公共服务等领域应用。

鼓励通过光伏生态、农光互补、林光互补、牧光互补等方式,在光伏场区配套发展种植业、林业、生态观光农业,助力乡村振兴。

自治县人民政府采取措施以新能源带动新工业,推动企业用能高比例绿电替代,通过源网荷储一体化、风光制氢一体化、园区绿色供电、全额自发自用等市场化消纳新能源方式,提升新能源就地消纳能力。

鼓励工业园区建设低碳工业园示范项目,通过自建分布式能源、绿色电力交易、绿证交易等方式,实现园区新增用电需求主要由新能源满足,提升园区整体能效。

推动科技成果转化,鼓励支持企业、事业单位和其他生产经营者发展储能、制氢、空气压缩等上下游产业,参与国家绿色技术交易。

第五章 法律责任

第十八条 自治县人民政府及有关部门未依照本条例规定履行职责,有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十九条 违反本条例第九条第三款第(二)项规定,有关法律、法规已规定法律责任的,从其规定;有关法律、法规未规定法律责任的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令停止违法行为。拒不改正的,可按每只(头)牲畜处三十元以上一百元以下罚款;致使植被受到破坏的,责令限期恢复植被,造成损失的,依法承担赔偿责任。致使森林、林木毁坏的,依法赔偿损失,并责令补种毁坏株数一倍以上三倍以下的树木。拒不补种树木或者补种不符合国家有关规定的,由县级人民政府林业和草原主管部门组织代为补种,所需费用由违法者支付。

违反本条例第九条第三款第(三)项规定野外用火的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令停止违法行为,给予警告,对个人并处二百元以上三千元以下罚款,对单位并处一万元以上五万元以下罚款。

违反本条例第九条第三款第(四)项规定,盗挖绿化树木的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令限期在原地或者异地补种盗挖株数一倍以上五倍以下的树木,并处盗挖林木价值五倍以上十倍以下的罚款。滥挖林木的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令限期在原地或者异地补种滥挖株数一倍以上三倍以下的树木,可以处滥挖林木价值三倍以上五倍以下的罚款。

违反本条例第九条第三款第(一)(五)(六)项规定的,依照有关法律法规予以处罚。

第二十条 违反本条例第十条第三款第(一)项规定的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令限期恢复原状,拒不恢复原状的,由自治县人民政府林业和草原主管部门代为恢复,所需费用由违法者承担。

违反本条例第十条第三款第(二)(三)项规定的,依照有关法律法规予以处罚。

第二十一条 违反本条例第十一条第三款第(一)项规定,擅自采砂、采石、采矿、取土、挖塘、砍伐林木的,有关法律、法规已规定法律责任的,从其规定;有关法律、法规未规定法律责任的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令停止违法行为,限期进行湿地修复或者采取其他补救措施,有违法所得的,依法没收违法所得,并处五千元以上五万元以下罚款;情节严重的,处五万元以上三十万元以下罚款。

违反本条例第十一条第三款第(二)项规定,在湿地范围内越野、野炊以及进行其他破坏湿地生态环境活动的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令停止违法行为,限期恢复原状,处五百元以上三千元以下罚款。

违反本条例第十一条第三款第(四)项规定,擅自释放或者丢弃外来物种的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令限期捕回、找回释放或者丢弃的外来物种,并处一万元以上五万元以下的罚款。

违反本条例第十一条第三款第(五)项规定,破坏水生动物洄游通道或者野生动物栖息地的,由自治县人民政府林业和草原主管部门责令限期改正、恢复原状,并处五千元以上一万元以下罚款。

违反本条例第十一条第二款、第三款第(三)项、第(六)项规定的,依照有关法律法规予以处罚。

第二十二条 违反本条例第十二条第二款第(二)项、第(三)项规定的,由生态环境主管部门责令改正或者责令限制生产、停产整治,并处二十万元以上一百万元以下的罚款;情节严重的,报经自治县人民政府批准,责令停业、关闭。

违反本条例第十二条第二款第(一)项、第(四)项、第(五)项规定的,依照有关法律法规予以处罚。

第六章 附  则

第二十三条 本条例没有规定的,依照其他法律法规,对各类生态资源进行保护和利用。

第二十四条 本条例报河北省人民代表大会常务委员会批准后,由自治县人民代表大会常务委员会公布施行。

嘉峪关市物业服务管理条例

(2022年12月20日嘉峪关市第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2023年3月30日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议批准 根据2024年4月23日嘉峪关市第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 2024年5月30日甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准的《嘉峪关市人民代表大会常务委员会关于修改〈嘉峪关市物业服务管理条例〉的决定》修正)

目  录

第一章 总  则

第二章 物业服务管理区域和前期物业

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

第四章 物业服务与监督管理

第五章 物业的使用和维护

第六章 法律责任

第七章 附  则

第一章 总  则

第一条 为了规范物业服务管理活动,维护业主和物业服务人的合法权益,保障物业的依法、安全、合理使用,建设和谐宜居社区,根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业服务管理,是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式,对物业服务管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他物业服务管理人。

第三条 物业服务管理纳入社区治理体系,坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区、村党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的党建引领下的治理架构。

第四条 市人民政府应当加强物业服务管理工作的组织领导,建立综合协调机制,统筹和协调物业服务管理各项工作,推进物业服务管理规范化、市场化。

第五条 住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

(一)制定本市物业服务管理相关政策和措施,并组织实施;

(二)监督管理辖区内物业服务管理活动;

(三)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则示范文本;

(四)会同价格主管部门结合实际确定并颁布普通住宅物业服务等级标准;

(五)建立健全物业服务管理纠纷行业调解机制,物业服务规范与质量考核体系,业主委员会、物业管理委员会委员培训制度;

(六)对物业招投标活动进行监督管理;

(七)对建筑物及其附属设施的维修资金(以下统称维修资金)交存、使用进行监督管理;

(八)每年对全市物业行业总体情况进行调查研究、分析问题,提出整改落实方案;

(九)实施物业服务管理方面的其他监督管理职责。

第六条 市人民政府相关主管部门,按照各自职责负责物业服务管理活动相关监督管理工作:

(一)发展和改革部门负责完善物业服务收费价格政策,会同相关部门制定普通住宅小区(含保障性住房)物业服务收费标准;

(二)市场监督管理部门负责指导查处物业服务价格收费违法违规行为和特种设备安全监督管理工作;

(三)公安机关负责监督检查治安管理等相关工作;

(四)应急管理部门负责监督管理消防工作;消防救援机构负责指导和督促落实消防安全责任,依法开展消防监督检查;

(五)城管执法部门负责查处违法搭建建筑物、构筑物和侵占、毁坏公共绿地、树木和绿化设施的行为;

(六)环境卫生管理部门负责处置生活垃圾,查处违反环境卫生管理规定的行为;

(七)其他主管部门按照各自职责,依法进行监督管理。

第七条 街道办事处、镇人民政府负责本行政区域内物业服务管理活动的指导和监督工作,依法履行下列职责:

(一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

(二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届;

(三)指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责;

(四)对物业服务管理区域内的物业服务管理实施指导和监督;

(五)指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动;

(六)协调和监督老旧住宅小区物业服务管理,开展未进驻物业服务住宅的基础物业服务或者自助物业服务;

(七)组织居民委员会、村民委员会、物业服务人对物业服务管理区域进行定期巡查,及时劝阻、制止违法违规行为;

(八)实施物业服务管理方面的其他监督管理职责。

第八条 物业服务管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,推动物业服务标准化建设,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务管理行业健康发展。

第二章 物业服务管理区域和前期物业

第九条 物业服务管理区域的划分应当符合法律、法规的规定,综合考虑共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素,以利于服务便利、资源共享、协商议事。

规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业服务管理区域。

第十条 有以下情形之一的,可以将其确定为一个物业服务管理区域,并由一个物业服务人实施物业服务管理:

(一)属于独立封闭式小区的;

(二)处于同一街区或者位置相邻的;

(三)配套设施设备可以共享的;

(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;

(五)其他可以整合成一个物业服务管理区域的。

根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业服务管理区域,建筑物规模一般不小于三万平方米。

第十一条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前,应当选聘前期物业服务人,依法签订前期物业服务合同。

前期物业服务期限在前期物业服务合同中约定,期限届满前三个月,由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前,前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十二条 建设单位与前期物业服务人应当在住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府的指导、监督下,共同确认物业服务管理区域,对物业服务管理区域内的共有部分、共用设施设备进行查验,确认现场查验结果,形成查验记录,并向业主公开查验的结果。对于承接查验发现的问题,建设单位应当在三十日内予以整改。

第十三条 规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的千分之二至千分之三的比例确定物业服务用房。但最低不能低于四十平方米。物业服务用房应为地面以上,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积,其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定,任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途,不得转让、出租和抵押物业服务用房。业主委员会办公用房从物业服务用房中予以调剂安排。

第十四条 在办理物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备的竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业服务管理必需的其他资料。

物业已投入使用,前款所列资料尚未移交的,应当移交;资料不齐全的,应当在约定时间内补齐。

第十五条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费,由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费,由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

第十六条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在销售场所显著位置公示。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第十七条 前期物业服务合同期限届满前,街道办事处、镇人民政府应当组织业主成立业主大会,选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会,就物业服务管理事项进行表决。

第三章 业主、业主组织和物业管理委员会

第十八条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业服务管理活动中,享有下列权利:

(一)要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务;

(二)提议召开业主大会,并就物业服务管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作;

(七)监督物业服务人履行物业服务合同;

(八)对共有部分、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权;

(九)监督维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第十九条 业主在物业服务管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约和业主大会议事规则;

(二)遵守物业服务管理区域内共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的要求;

(三)执行业主大会、业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定;

(四)配合物业服务人实施物业服务管理;

(五)按照国家有关规定交纳维修资金;

(六)按时交纳物业费;

(七)履行房屋安全使用责任;

(八)按照规定投放垃圾;

(九)法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

第二十条 业主可以设立业主大会。业主大会由物业服务管理区域内全体业主组成,代表和维护物业服务管理区域内全体业主的合法权益。

一个物业服务管理区域成立一个业主大会。已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的,或者达到百分之三十以上不足百分之五十,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会。

符合前款规定的,建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向住房和城乡建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。

第二十一条 住房和城乡建设主管部门应当在接到成立业主大会书面材料后三十日内,会同街道办事处、镇人民政府对材料进行审核,符合业主大会成立条件的,由街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议,成立筹备组。

筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会推荐产生;业主代表资格应当参照适用本条例第二十六条和第二十七条有关业主委员会委员候选人条件及推荐产生的规定。

筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

筹备组成立七日内,应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务管理区域内显著位置公示。

第二十二条 筹备组应当开展以下工作,并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务管理区域内显著位置公示:

(一)确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积;

(二)制定首次业主大会会议召开方案;

(三)拟订管理规约和业主大会议事规则草案;

(四)制定业主委员会委员候选人产生办法,提出业主委员会委员候选人名单;

(五)拟定业主委员会选举办法;

(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会议事规则,依法应当包括业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、任期、罢免和增补等事项。

业主对公示内容有异议的,筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议经费由建设单位或者原产权单位承担,无建设单位或者原产权单位的,由全体业主承担。

第二十三条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,或者通过互联网方式召开。业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业服务管理区域内显著位置公示,并告知物业所在地的居民委员会、村民委员会。

业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府组织召集。

第二十五条 业主大会会议依法作出的决定,对本物业服务管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业服务管理区域内显著位置公示。

物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定。物业使用人,是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人,包括但是不限于物业的承租人。

第二十六条 业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据本物业服务管理区域的实际情况确定。

业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系;

(四)未在为物业服务管理区域提供物业服务机构任职;

(五)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

第二十七条 业主委员会委员候选人通过下列方式产生:

(一)社区、镇党组织推荐;

(二)居民委员会、村民委员会推荐;

(三)业主自荐或者联名推荐。

筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单。

第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业服务管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

业主委员会委员具有同等表决权,每届任期不超过五年,可以连选连任。

第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向住房和城乡建设主管部门和物业所在地的街道办事处、镇人民政府备案:

(一)首次业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会首次会议记录和会议决定;

(五)业主委员会委员的名单、基本情况。

住房和城乡建设主管部门、物业所在地的街道办事处、镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案,并解散筹备组。

第三十条 业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告年度物业服务管理的实施情况、业主委员会履职情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(三)拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;

(四)监督维修资金的使用以及组织维修资金的补交、再次筹集;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(六)监督管理规约的实施,对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止;

(七)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件;

(八)定期向业主通报工作情况;

(九)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)在物业服务管理区域内配合行政执法机关开展执法工作;

(十一)配合、支持街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

第三十一条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,至少每两个月召开一次;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当在七日内召开临时会议。

定期会议和临时会议应当有三分之二以上委员参加,委员不得委托他人参会。

业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的村民委员会、居民委员会,并听取意见和建议。

业主委员会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务管理区域内显著位置公示。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任、副主任。

第三十二条 业主委员会委员不得实施下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业服务管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业服务管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

(六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(八)泄露业主信息;

(九)拒绝或者放弃履行委员职责;

(十)其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会委员有前款所列行为的,业主、街道办事处、镇人民政府提议业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自行终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

(一)不再是本物业服务管理区域内业主;

(二)以书面形式向业主委员会提出辞职;

(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。

第三十四条 业主委员会成员不足时,可以按业主大会议事规则完成增补,业主委员会成员不足总数二分之一的,或者业主委员会拒不履行职责的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

因物业服务管理区域调整,新合并进入的区域,按照物业专有面积所占比例增补业主委员会委员,并进行公示。

业主委员会的名称、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的,业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处、镇人民政府办理变更备案手续。

因物业服务管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主大会、业主委员会无法存续的,街道办事处、镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续,并公告其印章作废。

第三十五条 业主委员会任期届满前六个月,应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处、镇人民政府应当督促其履行职责。

街道办事处、镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。

换届小组依照筹备组的人员构成组建。

第三十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,住房和城乡建设主管部门、街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第三十七条 街道办事处、镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构,依照本条例承担相关职责,组织业主共同决定物业服务管理事项,并推动符合条件的物业服务管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第三十八条 有下列情形之一的,可以组建物业管理委员会:

(一)不具备成立业主大会条件;

(二)具备成立业主大会条件,但是确有困难未成立;

(三)业主大会成立后,未能选举产生业主委员会。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会组织业主大会按照本条例第二十四条的规定履行职责,并组织执行业主大会的决定。

未成立业主大会的,物业管理委员会组织业主行使本条例第二十三条和第三十条规定的业主大会和业主委员会的职责。

第三十九条 物业管理委员会由社区、镇党组织及居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成,临时代替业主委员会开展工作,其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

物业管理委员会主任由社区、镇党组织代表担任,副主任由居民委员会、村民委员会代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业服务管理区域内显著位置公示。

第四十条 未成立业主大会的,物业管理委员会于成立之日向物业所在地的街道办事处、镇人民政府备案。

成立业主大会但是尚未成立业主委员会的,物业管理委员会自成立之日起三十日内,持下列材料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府申请备案:

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约。

物业所在地的街道办事处、镇人民政府对以上材料进行核实,符合要求的,五个工作日内予以备案。

第四十一条 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加,业主代表委员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会按照本条例第三十条确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务管理区域内显著位置公示十个工作日。

第四十二条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的,由街道办事处、镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第四十三条 已成立业主大会、选举产生业主委员会,并按照规定备案的,或者因物业服务管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的,街道办事处、镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会,并在物业服务管理区域内显著位置公示。

第四章 物业服务与监督管理

第四十四条 物业服务管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公开公平的物业服务市场规则,维护享受物业服务并依法付费的市场秩序,优化市场环境。

第四十五条 业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护,应当由具备从业条件的技术服务机构和相应资格从业人员实施。

第四十六条 业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同,就物业服务管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同签订或者变更之日起十五日内,物业服务人应当将物业服务合同报住房和城乡建设主管部门备案。

第四十七条 业主共同决定由物业服务人提供物业服务的,可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标,继续聘用原物业服务人的除外。

第四十八条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且遵守下列规定:

(一)提供物业服务符合国家和省、市规定的标准、规范;

(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主大会、业主委员会、物业管理委员会、业主的意见和建议,接受监督,改进和完善服务;

(四)对改变小区原景观面貌、违法建设、违规出租房屋、违规停放电动车及充电、占用消防通道等行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告有关部门;

(五)制定服务管理区域的消防安全制度,落实消防安全责任,开展防火检查、巡查,消除火灾隐患,保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,对消防车通道实行标志和标线标识管理,接入消防物联网,确保消防设施、器材以及消防安全标志完好有效,组织消防安全宣传,制定灭火和应急疏散预案并定期组织演练;

(六)发现有安全风险隐患的,及时设置警示标志,采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告,配合供能运营单位开展入户排查工作,协调隐患排除工作;

(七)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止,并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;

(八)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;

(九)引导业主正确使用生活垃圾分类设施,做好生活垃圾分类管理工作;

(十)配合街道办事处、镇人民政府、行政执法机关和居民委员会、村民委员会做好物业服务管理相关工作;

(十一)协调、落实业主大会、业主委员会、物业管理委员会做出的决定。

第四十九条 物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

第五十条 物业服务人应当在物业服务管理区域内显著位置设置公示栏,并通过市物业服务监管平台,如实公示、及时更新下列信息:

(一)物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案以及应急处置方案等管理档案;

(四)上年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

(五)上年度公共水电热费用等分摊情况、物业费、公共收益收支与维修资金使用情况;

(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

(七)物业服务管理区域内车位、车库的出售和出租情况;

(八)其他应当公示的信息。

物业服务管理法律法规、物业服务人、业主委员会信息以及收费方式和标准,应予持续公示;分摊费用、公共收益收支情况每半年公示一次;业主委员会、物业管理委员会决定事项公示期不少于十日。公示期业主对公示内容提出异议的,物业服务人应当予以答复。

第五十一条 物业服务人应当建立、保存下列档案和资料:

(一)本条例第十四条所列资料;

(二)小区共有部分经营管理档案;

(三)小区监控系统、电梯、加压设施设备、有限空间等共有部分、共用设施设备档案及其管理、运行、维护、养护记录;

(四)防火检查巡查、消控室值班等消防安全管理档案;

(五)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(六)住宅装饰装修管理资料;

(七)业主名册;

(八)小区绿化信息档案;

(九)签订的供水、排水、供热、供电、供气、绿化、垃圾清运等书面协议;

(十)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第五十二条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时交纳物业费。业主违反约定逾期不交纳物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内交纳,合理期限届满仍不交纳的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

第五十三条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房和未成立业主委员会的普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他类型的物业服务收费实行市场调节价。

住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单,明确物业服务内容和标准。物业服务管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则,供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

第五十四条 物业费主要用于以下事项:

(一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

(二)物业共有部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业服务管理区域清扫、清洁、清运等费用;

(四)物业服务管理区域绿化养护费用;

(五)物业服务管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)物业服务合同约定的其他事项。

物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用,应当通过维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本;在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换,应当由原建设单位负责,不得动用维修资金或由业主承担。

物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第五十五条 利用物业共有部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本之后,属于业主共有。

第五十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。

第五十七条 业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务,并退出物业服务管理区域:

(一)移交物业共有部分;

(二)移交本条例第十四条、第五十一条规定的档案和资料;

(三)结清预收、代收的有关费用;

(四)物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的,或者拒不退出物业服务管理区域的,业主委员会或者物业管理委员会可以向住房和城乡建设主管部门、街道办事处和镇人民政府报告。

原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务管理区域期间,维持正常的物业服务管理秩序。

新物业服务人不得强行接管物业,按照约定承接物业时,应当对共有部位、共用设施设备进行查验,并与相关供能运营单位签订供水、排水、供热、供电、垃圾清运等书面协议。

第五十八条 支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业服务管理,鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧小区。对配套设施不齐全、环境较差的老旧小区,鼓励和支持业主自主开展改造提升,结合城市环境综合整治和更新改造,逐步完善配套基础设施和公共服务设施,改善老旧小区综合环境,创造物业服务进驻条件。

第五十九条 物业服务管理区域突发失管状态时,街道办事处、镇人民政府应当确定应急物业服务人,提供供水、供电、供气、供暖、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的,街道办事处、镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处、镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人,协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第六十条 突发事件应对期间,街道办事处、镇人民政府指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥,在街道办事处、镇人民政府指导下依法落实应急预案和各项应急措施。

第六十一条 住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务规范与质量考核的相关规定,定期组织街道办事处、镇人民政府对物业服务人进行考核,评定物业服务项目星级等级。考核时,应当听取业主、业主委员会、居民委员会、村民委员会的意见,考核结果应当向社会公布。

第六十二条 住房和城乡建设主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度,并在物业服务管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关部门应当对投诉、举报及时进行调查、处理,并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

第五章 物业的使用和维护

第六十三条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定,按照规划用途合理、安全使用物业,不得实施下列行为:

(一)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(二)擅自改变物业服务管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途;

(三)擅自占用、挖掘物业服务管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

(四)擅自利用共有部位、共用设施设备进行经营;

(五)违法搭建建筑物、构筑物;

(六)违反国家规定,制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;

(七)电动自行车、电动摩托车、电动平衡车及其蓄电池在室内公共区域、疏散走道、楼梯间、安全出口或者室内停放、充电;

(八)擅自拆改供暖、燃气管道和设施;

(九)从建筑物中抛掷物品;

(十)制造、发出超标噪声;

(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

(十二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

(十三)违反规定出租房屋;

(十四)其他违反法律、法规的行为。

发生以上行为的,利害关系人有权投诉、举报;业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻;劝阻无效的,应当向有关部门报告。

第六十四条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,并配合其进行必要的现场检查。物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

业主、物业使用人或者物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的巡查和监督。业主或者物业使用人违反相关规定进行装饰装修的,物业服务人应当及时劝阻;拒不改正的,物业服务人应当及时向有关主管部门报告。

第六十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第六十六条 新开发建设项目,建设单位按照国家技术标准、专业技术规范和相关运营单位意见建设水、电、气、热以及通讯等专业设施设备。

第六十七条 供水、排水、供电、供气、供热等专业运营单位,应当按以下规定负责物业服务区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:

(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

(三)业主燃气用具、连接燃气用具专用燃具连接软管以外的燃气设施设备;

(四)已实行分户控制的,入户阀门外(含入户阀门、热计量表)的供热设施设备;未实行分户控制的,热用户建筑热力入口阀门外(含阀门)的供热设施设备;

(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

专业运营单位对专业设施设备进行维修、养护和更新改造,进入物业服务管理区域的,业主、物业使用人和物业服务人应当予以配合,不得以任何方式阻挠、妨碍其正常作业。

第六十八条 物业服务人应当对物业服务管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和专业维保;采取必要的安全保障措施,防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。

第六十九条 物业存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。

业主不履行维修养护义务的,可以由物业服务人报经业主委员会、物业管理委员会同意,或者按照临时管理规约、管理规约的约定,代为维修养护或者采取应急防范措施,费用由业主承担。

第六章 法律责任

第七十条 建设单位有下列行为之一的,由住房和城乡建设主管部门按照以下规定予以查处:

(一)违反本条例第十三条规定,在物业服务管理区域内不按照规定配置必要的物业服务管理用房的,责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。

(二)违反本条例第十四条规定,不移交有关资料的,责令限期改正,逾期仍不移交有关资料的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

第七十一条 物业服务人有下列行为之一的,由有关主管部门按照下列规定予以查处:

(一)违反本条例第四十八条第八项规定,泄露业主个人信息的,由有关部门依法处理。

(二)违反本条例第四十九条规定,将一个物业服务管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。委托所得收益,用于物业服务管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

(三)违反本条例第五十五条规定,擅自利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,并对个人处一千元以上一万元以下的罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业服务管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

(四)违反本条例第五十七条规定,拒不移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,予以通报,处一万元以上十万元以下的罚款。

第七十二条 业主、物业使用人在物业服务管理区域内有下列行为之一的,由有关主管部门按照下列规定予以查处:

(一)违反本条例第六十三条第一款第一项规定的,由住房和城乡建设主管部门责令改正,处五万元以上十万元以下的罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

(二)违反本条例第六十三条第一款第二项至第四项规定的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,对个人处一千元以上一万元以下的罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款;所得收益,用于物业服务管理区域内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

(三)违反本条例第六十三条第一款第五项至第十四项规定的,由有关部门依法查处。

第七十三条 国家工作人员在物业服务管理活动中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十四条 违反本条例的行为,法律、法规已有处罚规定的,依照其规定执行。

第七章 附  则

第七十五条 本条例自2023年5月1日起施行。

上饶市住宅物业管理条例

(2019年10月31日上饶市第四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过 2019年11月27日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 2024年4月28日上饶市第五届人民代表大会常务委员会第二十五次会议修正 2024年5月30日江西省第十四届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)

目  录

第一章 总  则

第二章 新建物业和前期物业管理

第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

第四章 物业管理

第五章 物业的使用和维护

第六章 监督管理

第七章 法律责任

第八章 附  则

第一章 总  则

第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,改善居民的居住和生活环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理,适用本条例。

本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理区域根据物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素综合确定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

第四条 物业管理应当遵循业主自治、服务规范、政府监管、行业自律的原则。

第五条 市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入社会治理体系,健全物业管理体制,完善物业管理的监督管理机制。

第六条 市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。

县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门是物业管理活动的监督管理部门。

第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,依法制定和组织实施自律性规范。

第二章 新建物业和前期物业管理

第八条 自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求,列入住宅小区建设项目的规划条件:

(一)停放汽车的车位、车库;

(二)摩托车、自行车、电动自行车停车场所,以及电动自行车、汽车充电场所和设施;

(三)全民健身设施;

(四)物业管理用房;

(五)法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。

住宅小区建设项目达到一定规模,按照国家、省和本市有关规定必须配建的幼儿园、医疗卫生、社区居家养老和社区管理等公共服务设施,应当一并列入规划条件。

第九条 住宅小区建设项目的建设单位应当将下列设施的建设要求列入建设项目设计方案:

(一)列入规划条件的设施;

(二)安全防范设施;

(三)通信基础设施;

(四)快递服务设施;

(五)建筑垃圾临时堆放场所;

(六)非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施;

(七)法律、法规规定的其他应当列入设计方案的设施。

自然资源主管部门在核发住宅小区建设项目规划许可证时,应当审查建设项目设计方案中相关设施设计指标及其具体位置,并且征求住房和城乡建设主管部门的意见。

第十条 住宅小区建设项目的建设单位应当在取得房屋预售许可证前,通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理,并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。分期开发的项目,其前期物业管理招投标,应当以全部物业管理区域为范围。

符合下列条件之一的,经住房和城乡建设主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业:

(一)同一物业管理区域内,多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米,单体高层物业建筑面积或者纯别墅区建筑面积低于一万平方米的项目;

(二)投标人少于三人的。

第十一条 建设单位应当在出售新建房屋前制定临时管理规约。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。

建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,持上述资料向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第十二条 新建物业符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、城市管理、住房和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡建设主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已达到国家、省有关建设标准,并与相关专业单位办理移交手续,业主可以独立计量缴费使用;

(三)按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、托儿所、邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社区居家养老和社区管理等公共服务设施已建成;

(四)按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理用房以及电动自行车、汽车充电场所等基础设施和公共配套设施已建成,能满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设施和器材等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续,需要进行检测的,已由具备相应资质的检测机构检测合格;

(六)消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空间已设置显著标志;

(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(八)法律、法规规定的其他条件。

第十三条 物业交付十五日前,建设单位与前期物业服务企业应当在住房和城乡建设主管部门的监督下,完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

在办理承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理所必需的其他资料。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向住房和城乡建设主管部门备案。

第十四条 建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸,移交给相关专业经营单位维护管理。

未移交前,前款规定的设施设备的维修、养护和管理责任由建设单位承担。

第三章 业主、业主(代表)大会和业主委员会

第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人,视为业主。

房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业管理相关法律法规、管理规约规定的,有关业主应当承担连带责任。

第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十七条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面报告,并提供相应资料。

建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会的书面要求。

第十八条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内,会同住房和城乡建设主管部门组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内公告。

筹备组由业主、建设单位代表,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

筹备组中的业主代表,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐产生。街道办事处(乡镇人民政府)应当对拟进入筹备组的业主代表进行资格审查。

第十九条 新建物业首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。建设单位应当在办理承接查验前,将首次业主大会会议筹备经费交至住房和城乡建设主管部门指定的银行账户,供业主大会筹备组使用。

未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费,由全体业主共同承担。

首次业主大会筹备经费的具体标准和管理办法,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

筹备组应当制定筹备经费使用方案并公示,经街道办事处(乡镇人民政府)审查,报住房和城乡建设主管部门备案后执行。

第二十条 筹备组中的业主代表应当具有完全民事行为能力,遵守有关法律法规,热心公益事业,责任心强,具有一定的组织能力和文化水平。

业主有下列情形之一的,不得担任筹备组中的业主代表:

(一)本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内的物业服务企业任职,或者与该物业服务企业有其他利害关系的;

(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,破坏房屋承重结构、主体结构的;

(四)有个人信用不良记录且未消除的;

(五)受过拘留处罚或者刑事处罚的;

(六)其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。

第二十一条 筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议。

筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

第二十二条 业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(六)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金;

(七)依法决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)依法决定改变共有部分的用途;

(九)决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;

(十)法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。

第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及网络讨论和投票的形式召开。

业主大会会议采用集体讨论形式的,业主可以自行参加,也可以书面委托代理人参加;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;采用网络讨论和投票形式的,应当对业主进行网络实名认证,并接受住房和城乡建设主管部门的监督。

第二十四条 物业管理区域内的业主人数较多的,业主大会可以决定成立业主代表大会,履行业主大会职责。

业主代表大会由业主按楼(幢)、单元或者楼层为单位推选业主代表组成,每楼(幢)至少有一名业主代表,业主代表总人数一般不少于三十人且不超过八十人。

业主代表大会的议事规则,由业主大会制定。

第二十五条 业主代表实行任期制,任期和业主委员会任期相同,可以连选连任。

业主代表已经不具备业主身份的,其代表资格自行终止;业主代表不履行职责的,其所代表楼(幢)、单元或者楼层的业主可以协商决定终止其代表资格。业主代表资格终止后,由相关业主重新推选业主代表。

第二十六条 业主代表在参加业主代表大会前,应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。需全体业主投票表决的事项,业主的选票经本人签字后,由业主代表提交业主代表大会会议。

第二十七条 业主委员会负责执行业主(代表)大会决定的事项,履行下列职责:

(一)召集业主(代表)大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主(代表)大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督专项维修资金的使用;

(五)督促业主按时交纳物业服务费用;

(六)监督管理规约的实施;

(七)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋;

(九)业主(代表)大会赋予的其他职责。

第二十八条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员实行任期制,每届任期为三至五年,可以连选连任,具体由业主大会议事规则确定。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会成员中推选主任、副主任。

第二十九条 召开业主(代表)大会、业主委员会会议,业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会,并邀请住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会派代表参加,听取住房和城乡建设主管部门、居(村)民委员会意见、建议。

第三十条 业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定及时公布业主(代表)大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项;定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况;接受业主查询所保管的物业管理信息。

对于应当公开而没有公开的信息,业主有权查询或者要求业主委员会公开;仍不公开的,由街道办事处(乡镇人民政府)责令公开。

第三十一条 业主委员会的印章由专人负责保管,根据业主(代表)大会的决定使用;业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的,经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。

第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员资格自行终止:

(一)丧失业主身份的;

(二)丧失完全民事行为能力,或者因疾病等原因丧失履行职务能力的;

(三)被依法追究刑事责任的;

(四)无正当理由三次不参加业主委员会会议的;

(五)利用成员资格,索取或者收受建设单位、物业服务企业、其他有关单位、个人的财物的。

第三十三条 业主委员会成员有下列情形之一的,根据业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议,由业主(代表)大会或者业主委员会根据业主(代表)大会的授权,决定是否终止其成员资格:

(一)以书面形式向业主(代表)大会或者业主委员会提出辞职的;

(二)本人或者其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业任职,或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地,以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的;

(四)违规使用业主委员会印章的;

(五)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的;

(六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动的;

(七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

业主(代表)大会、业主委员会未按照前款规定终止相关成员资格的,街道办事处(乡镇人民政府)经调查核实后,应当责令终止。

第三十四条 业主委员会任期届满六十日前,应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面报告之日起三十日内组建换届改选小组。业主委员会任期届满前,换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会未按照前款规定报告的,街道办事处(乡镇人民政府)可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主(代表)大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、居(村)民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本条例第二十条的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主(代表)大会会议对下列事项作出决定:

(一)选聘、解聘物业服务企业;

(二)调整物业收费标准;

(三)除发生危及房屋安全和人身财产安全的应急维修之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

(四)其他重大事项。

第三十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主(代表)大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。业主(代表)大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时提供。

街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的,街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门应当责令其限期移交。

第三十六条 物业管理区域内有下列情形之一的,物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主大会、业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;

(三)业主委员会不履行职责达三个月以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)、住房和城乡建设主管部门、公安机关派出机构、居(村)民委员会派员组成。物业管理委员会的主任由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。

第三十七条 物业管理委员会应当就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成的决定应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期不少于十日。

物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

第三十八条 物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主(代表)大会的决定使用,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

业主(代表)大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员津贴从共有部分经营收益中列支,具体额度由业主委员会提出预算,经业主(代表)大会表决通过后执行。

共有部分经营收益、业主(代表)大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料,并在每年三月底前公布上一年度的账目情况。

共有部分经营收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委员会向银行申请开户时需要提供备案证明等材料的,物业所在地住房和城乡建设主管部门应当出具。

第三十九条 管理规约规定或者业主(代表)大会决定委托有资质的中介机构对共有部分经营收益的收支情况进行审计的,业主委员会不得拒绝。

业主委员会拒绝接受审计的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主委员会限期聘请专业机构进行审计;逾期未聘请的,街道办事处(乡镇人民政府)应当代为聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告,审计费用从共有部分经营收益中支出。

业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

第四章 物业管理

第四十条 业主(代表)大会或者全体业主可以决定通过聘请管理人员、购买专业服务等方式自行管理物业。

采取自行管理物业方式的,业主委员会或者全体业主应当根据成员津贴、管理人员工资、专业服务费用、公共能耗费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主(代表)大会或者全体业主讨论通过后执行。

自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会应当加强对业主自行管理物业的监督和指导,并给予必要的支持和协助。

第四十一条 业主(代表)大会或者全体业主决定选聘物业服务企业进行物业管理的,应当通过招投标方式进行。经两次招投标,投标人均少于三人的,可以通过协议方式选聘物业服务企业。

业主委员会应当拟定选聘物业服务企业的方案。选聘方案经业主(代表)大会会议讨论表决通过后,由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

第四十二条 物业服务企业应当提供下列基本服务项目,并作为物业服务合同约定的内容:

(一)电梯、消防设施、人防工程、防雷装置、安全防范设施等特殊设施设备的安全运行、校验检修、维护保养;

(二)公共绿地、道路、场所等共用部位的养护、管理;

(三)公共照明、健身设施等共用设施设备的使用管理和维修养护;

(四)疏散通道、安全出口和消防车通道管理,车辆行驶和停放管理;

(五)二次供水水箱(水池)定期清洗、消毒和水质检测;

(六)环境卫生清扫保洁,病媒生物防制;

(七)物业管理区域外来人员和车辆登记管理,二十四小时安保值班和定期巡逻,监控视频实时监视并留存图像信息三十日以上;

(八)物业装饰装修活动管理;

(九)对违反法律法规、管理规约规定的行为进行劝阻、报告,对物业使用纠纷进行调解;

(十)物业共用部位、共用设施设备维修、改造费用的账务管理;

(十一)治安和消防等安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理服务。

第四十三条 物业服务企业根据物业服务合同的约定将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务机构的,应当告知业主委员会并向全体业主公示。

未经物业服务企业委托,任何单位或者个人不得进入该区域从事专项服务业务,但物业服务企业未按照合同约定提供相应服务的情形除外。

第四十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公布并及时更新:

(一)物业服务企业的营业执照,项目负责人的基本情况、联系方式,客服、工程维修等电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

(三)电梯、消防、安全防范等专项设施设备的日常维护保养委托单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)由业主委员会委托物业服务企业管理的业主共有部分经营收益的财务信息;

(五)受委托代收代缴事项;

(六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他应当公示的信息。

第四十五条 物业服务企业应当制定物业管理区域内应急防范预案。发生下列情形之一的,物业服务企业应当立即通知相关业主、物业使用人,及时采取应急措施,同时向相关主管部门报告,并协助做好救助工作:

(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等危及人身安全、建筑物安全的;

(二)建筑物及其附属设施设备出现安全隐患,严重危及人身安全、建筑物安全的;

(三)发生群体性事件,影响社会稳定的;

(四)发生重大伤亡事件的;

(五)其他影响业主或者物业使用人正常生活的事件。

第四十六条 物业服务企业应当按照法律法规规定以及合同约定履行物业维护、管理和服务的义务,不得有下列行为:

(一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业管理用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

(二)擅自占用或者擅自允许他人占用物业管理区域内道路、绿地、场地等共用部位和共用设施设备开办停车场、设置广告等经营活动;

(三)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金;

(四)将全部物业管理一并委托或者转交给其他单位、个人;

(五)物业服务合同终止前,擅自停止物业管理服务;

(六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

(七)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,擅自停水停电等;

(八)泄露业主信息;

(九)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

(十)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业有前款规定行为之一的,由住房和城乡建设主管部门录入物业服务企业信用档案。

第四十七条 市人民政府住房和城乡建设主管部门应当制定物业服务等级标准,并会同价格主管部门制定与物业服务等级相对应的收费参考价格。物业服务收费参考价格可以根据物价、人工成本上涨等因素适时作出调整。

物业服务收费实行市场调节价的,由业主和物业服务企业根据收费参考价格,在物业服务合同中约定。

业主购买的房屋已经交付但未装饰装修的,物业服务费用可以按一定比例收取,具体比例在物业服务合同中约定。

第四十八条 业主应当按照物业服务合同约定的期限和标准交纳物业服务费用,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务企业过错为由拒交或者少交物业服务费。

物业服务企业应当根据物业服务合同约定的标准提供物业服务,不得以成本上涨、收费不足为由降低服务标准。

第四十九条 物业服务合同应当载明物业服务项目和服务标准、收费项目和收费标准、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限以及违约责任等。

物业服务合同有效期内,物业服务企业提出调整物业服务项目、服务标准或者收费项目、收费标准的,应当与业主委员会协商草拟调整方案并在住宅小区显著位置公示三十日,经业主(代表)大会表决通过后实施,同时与业主委员会签订物业服务变更协议。

第五十条 业主未按照合同约定交纳物业服务费用以及应当负担的物业管理其他相关费用,经书面催缴无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳的,物业服务企业可以在住宅小区显著位置予以公示,并可以请求业主委员会代为催缴。

物业服务企业提供的服务未达到合同约定标准的,应当承担相应违约责任。

业主与物业服务企业产生纠纷,经协商无法达成一致的,可以请求街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会组织调解。街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当受理。调解不成的,可以按照约定申请仲裁,或者依法提起民事诉讼。

第五十一条 物业服务合同到期未续聘的,或者由于其他原因终止的,物业服务企业应当退出物业管理区域,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。物业服务企业要求业主委员会协助收取业主欠缴物业费的,业主委员会应当给予协助。

第五十二条 物业服务企业退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,清退预收、代收的有关费用,并向业主委员会履行下列交接义务:

(一)移交承接物业时所接收和记录的全部资料;

(二)移交有关物业的改造、维修、保养等技术服务档案资料;

(三)移交物业管理用房;

(四)移交物业管理期间配置的属于业主共有的固定设施设备;

(五)清算并移交业主委员会委托其管理的共有部分经营收益;

(六)法律、法规规定的其他事项。

未成立业主委员会的,由物业服务企业向街道办事处(乡镇人民政府)履行交接义务。

物业服务企业退出物业管理区域时,不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

第五十三条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金,用于保证物业服务企业依法依约履行合同和退出物业管理区域时履行移交档案资料、管理用房和设施设备等交接义务。

物业服务合同双方可以委托物业所在地住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)保管履约保证金。

第五十四条 市、县(市、区)人民政府应当完善老旧住宅小区配套基础设施和公共服务设施,加快老旧住宅小区整治改造。老旧住宅小区整治改造后,街道办事处、乡镇人民政府应当征求业主的意见,划定物业管理区域,实行物业管理。

在不影响消防安全和道路通行前提下,市、县(市、区)人民政府有关部门应当指导、协助老旧住宅小区增设必要的停车位和车辆充电设施,以及加装电梯。

第五章 物业的使用和维护

第五十五条 业主、物业使用人使用物业时,应当遵守有关法律法规的规定以及临时管理规约、管理规约。

临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定:

(一)建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地的使用、维护、管理;

(二)业主共有部分的经营与收益的分配、使用和管理;

(三)业主和物业使用人在安全管理、环境卫生、装饰装修、动物饲养、植物种植等方面的权利与义务;

(四)违反管理规约应当承担的责任;

(五)其他应当约定的事项。

第五十六条 物业交付使用后,业主、物业使用人应当按照权属登记用途或者自然资源主管部门批准的设计用途使用物业。

新建住宅小区内的非住宅物业设计用于餐饮经营的部分,应当配置相应的专用烟道。未配置专用烟道的,不得用于餐饮经营。

第五十七条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。协议中应当明确房屋结构保护、装饰装修时间限制、装修材料堆放搬运和垃圾清运要求、空调外机安装要求以及禁止行为和违约责任等内容。业主自行管理物业的,由业主、物业使用人向业主委员会履行告知义务并签订协议。

业主在装饰装修房屋过程中,不得破坏、改变房屋外立面。

业主在使用物业过程中,应当采取有效的防护措施,避免阳台、窗台放置物以及外立面悬挂物坠落、脱落。业主委员会、物业服务企业发现存在高空坠物安全隐患的,有权要求业主及时整改,消除隐患。

第五十八条 物业服务企业应当加强对业主的消防安全宣传教育,按照规定定期对物业管理区域开展消防安全巡查工作,消除火灾隐患。已成立业主委员会但未选聘物业服务企业的,由业主委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。对尚未组建业主委员会也未选聘物业服务企业的住宅小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当组织业主、物业使用人做好消防安全工作。

第五十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。

物业管理区域内如需占用业主共有的道路或者其他公共场地增设车位的,应当由业主(代表)大会决定,并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有,是否收取车辆停放费由业主(代表)大会决定。

物业管理区域内,业主、物业使用人未按照规定停放汽车,影响道路通行的,由业主委员会或者物业服务企业通知改正;拒不改正的,移送公安机关交通管理部门按照有关规定处理。

市人民政府可以根据需要制定物业管理区域内的停车管理办法。

第六十条 建设单位应当按照规划要求配建电动汽车、电动自行车的停车场所和充电设施。已建成的停车场所和充电设施不能满足业主需要,且有可用场地的,由业主(代表)大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。老旧住宅小区内无可用场地的,应当在整治改造过程中予以解决。

禁止在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处停放电动自行车或者为电动自行车充电;禁止从室内引电线用于交通工具充电。

第六十一条 物业服务企业承接物业后,应当负责对电梯的日常管理和维护保养,及时制止危及电梯安全的行为,确保电梯正常运行。因日常管理或者维护保养不当等原因导致电梯无法正常使用的,物业服务企业应当依法承担相应的责任。业主自行管理物业的,由业主委员会履行电梯日常管理和维护保养职责。

老旧住宅小区改造需要加装电梯的,应当征得相关业主的同意,依法办理相关审批手续。加装电梯应当确保建筑结构安全,并且符合消防安全要求,不得改变既有建筑主体承重结构,不得变相增加住宅使用空间,不得超出原建设用地界址范围。

第六十二条 物业服务企业承接物业后,负责对二次供水水箱(水池)的日常管理,定期进行清洗、消毒,并采取措施防止异物进入水箱(水池)。

二次供水水箱(水池)的清洗、消毒周期由当事人在物业服务合同中约定,但每年不得少于两次。负责清洗、消毒的工作人员应当持有健康证,操作符合卫生要求。

第六十三条 建设单位已经将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备移交给专业经营单位的,以及老旧住宅小区已经完成对公用事业经营设施设备分户改造的,由专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口及其之前的设施设备的维修、养护和管理,保证其安全运转和正常使用。

第六十四条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程平时用作停车位的,经人民防空主管部门同意后,可以以出租方式向全体业主开放,每次租赁期限不得超过五年。

建设单位或者其他投资人在物业管理区域内投资建设的人民防空工程,其用作停车位所收取的租金应当优先提取一部分用于该人民防空工程的维护和管理。

禁止出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位。

第六十五条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间;

(三)擅自改变物业使用性质;

(四)侵占或者破坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动、拆除共用设施设备;

(五)拆除、损坏电梯的部件、附属设施或者标志,强行开启电梯层门、轿门或者阻止电梯层门、轿门正常关闭,超过额定载荷使用电梯;

(六)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品,严重影响房屋安全;

(八)高空抛物;

(九)随意弃置垃圾、排放污水或者露天焚烧杂物,制造超过规定标准的社会生活噪声,影响邻居通风、采光等;

(十)法律法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

第六十六条 物业服务企业发现业主或者物业使用人在物业装饰装修、物业使用过程中,有违反本条例第六十五条规定,或者有违反其他法律法规以及临时管理规约、管理规约规定的行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告有关主管部门和业主委员会。未聘请物业服务企业的,由业主委员会履行劝阻、制止和报告职责。有关主管部门在接到报告后,应当依法对违法行为予以处理。

第六十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,以及出售公有住房的单位应当交存住宅专项维修资金;业主在办理房屋权属登记手续时,应当提供交存住宅专项维修资金的凭证。

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期届满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,应当及时续交。已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,报住房和城乡建设主管部门备案;未成立业主大会的,续交方案根据市、县(市、区)有关规定执行。

第六十八条 房屋、相关设施设备的保修期满后,发生下列紧急情况,危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的,可以采取应急维修:

(一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

(二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

(三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

(四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

(五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

(六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

(七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

前款规定的紧急情况下,相关单位、专业机构应当根据业主、物业服务企业的申请,或者根据相关部门的要求,及时提供相应的检验检测和核实认定服务。

住房和城乡建设主管部门核查属实后,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业或者相关业主立即组织维修。其中,住宅专项维修资金未划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向住房和城乡建设主管部门申请列支;住宅专项维修资金已划转业主大会管理的,由物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支,业主委员会审核同意的,应当报住房和城乡建设主管部门备案。

第六章 监督管理

第六十九条 住房和城乡建设主管部门履行下列职责:

(一)制定物业服务规范和等级标准;

(二)监督新建物业承接查验,物业管理招投标,物业服务合同备案;

(三)拟订住宅专项维修资金缴存、使用制度并监督执行;

(四)指导并监督物业服务企业经营活动,开展物业服务质量的监督和考核;

(五)指导业主大会成立,业主委员会选举和换届;

(六)房屋工程质量验收,管理物业质量保修金,督促建设单位履行保修义务;

(七)负责建设工程消防设计、审查和验收;

(八)负责白蚁防治的监督和管理;

(九)及时处理有关房屋工程质量和物业管理方面的投诉、举报;

(十)依职责查处住宅物业项目建设和物业管理活动中的相关违法行为。

第七十条 市、县(市、区)人民政府有关部门履行下列职责:

(一)自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查,查处住宅小区建设项目竣工规划核实前违反规划要求的违法行为;

(二)城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责,查处物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物,侵占和破坏绿化设施、市政公用设施、环卫设施,以及破坏环境卫生等违法行为;

(三)公安机关负责对物业管理区域内安全防范等设施的监督检查,指导物业管理区域内治安防范工作,加强对业主养犬行为的监督管理,规范物业管理区域内道路停车管理,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

(四)市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作,督促特种设备检验检测机构及时出具电梯安全检测意见,查处物业管理区域内提供虚假资料取得工商登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法以及餐饮经营油烟排放不达标等违法行为;

(五)消防救援机构负责对物业管理区域内消防设施设备、场所等的监督检查,查处违反消防安全法律法规的行为;

(六)生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理,按照职能分工依法查处水超标排放等违法行为;

(七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水的监督等工作;

(八)人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查,查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为;

(九)民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查,以及丧事活动管理等工作。

供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。

第七十一条 街道办事处、乡镇人民政府依法组织和指导辖区内的业主依法成立业主大会或者物业管理委员会,选举业主委员会;指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,调解物业管理纠纷。

居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府履行相关职责,指导、监督住宅物业管理的具体工作。

第七十二条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业管理联席会议制度,召集住房和城乡建设、城市管理、公安等部门,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业等方面的代表召开物业管理联席会议,研究解决物业管理工作中的下列重大问题:

(一)业主委员会未依法履行职责的问题;

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(五)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

第七十三条 市、县(市、区)人民政府应当建立物业矛盾纠纷调处机制。

住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理投诉举报平台,在接到物业服务企业、业主委员会、业主和物业使用人的投诉、举报后,应当予以登记并及时处理。不属于本部门职责的,应当及时移交给其他有关部门进行处理,并告知投诉人、举报人。

第七十四条 市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理信用体系,加强行业诚信管理。

第七章 法律责任

第七十五条 建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第十条规定,未通过招投标方式选聘前期物业服务企业,或者未经批准,擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处二万元以上十万元以下罚款;

(二)违反本条例第十三条第二款规定,未向前期物业服务企业移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款;

(三)违反本条例第十九条第一款规定,未按时交存首次业主大会筹备经费的,由住房和城乡建设主管部门责令限期交存;逾期不交存的,处一万元以上五万元以下罚款;

(四)违反本条例第六十四条第三款规定,出售或者变相出售物业管理区域内人民防空工程停车位的,由人民防空主管部门对当事人给予警告,并责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。造成损失的,应当依法赔偿损失。

第七十六条 物业服务企业违反本条例规定,由住房和城乡建设主管部门按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第十三条第三款、第四十一条第三款规定,未按时将相关材料报送备案的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

(二)违反本条例第四十四条规定,未在物业管理区域内显著位置公布相关信息或者公示的相关信息失实的,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

(三)违反本条例第四十八条第二款规定,物业服务未达到合同约定标准的,责令限期改正;

(四)违反本条例第五十二条规定,退出物业管理区域时拒不履行交接义务,或者损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,责令改正,处一万元以上十万元以下罚款;

(五)违反本条例第六十六条规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不及时报告的,处五百元以上五千元以下罚款。

第七十七条 业主和物业使用人违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第六十条第二款规定,在物业管理区域内从室内引电线用于交通工具充电的,由消防救援机构责令改正;拒不改正的,处五百元以下罚款;

(二)违反本条例第六十五条第一项规定,损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;

(三)违反本条例第六十五条第二项规定,违法搭建建筑物、构筑物,下挖地下空间的,由城市管理部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,处违法建设造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除或者回填。不能拆除或者回填的,没收实物或者违法所得,可以并处违法建设造价百分之十以下罚款;

(四)违反本条例第六十五条第三项规定,擅自改变物业使用性质的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状;逾期不改正、恢复原状的,处一万元以上五万元以下罚款;

(五)违反本条例第六十五条第四项规定,侵占或者破坏绿化设施、市政公用设施和环卫设施的,由城市管理部门责令限期改正;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下罚款;

(六)违反本条例第六十五条第六项规定,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的,由消防救援机构责令改正,处警告或者五百元以下罚款;拒不改正的,可以强制执行;

(七)违反本条例第六十五条第七项规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品的,由公安机关依法处罚。

第七十八条 违反本条例第十一条第二款规定,建设单位、物业服务企业未按时将相关资料报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第七十九条 违反本条例第十三条规定,建设单位、物业服务企业未进行前期物业承接查验,并签订物业承接查验协议的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

建设单位、物业服务企业在前期物业承接查验过程中恶意串通、弄虚作假,侵害业主利益的,由住房和城乡建设主管部门处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第八十条 违反本条例第三十八条规定,挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用、侵占的共有部分经营收益,归还业主,没收违法所得。

第八十一条 住房和城乡建设主管部门、其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会的工作人员,在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八十二条 专业经营单位违反本条例有关规定,拒不承担维修、养护和管理责任的,由市、县(市、区)人民政府有关主管部门或者专业监管部门责令限期改正;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任。

第八十三条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规另有处罚规定的,从其规定。

第八章 附  则

第八十四条 本条例中有关专业用语的含义:

(一)共用部位,是指房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室等;

(二)共用设施设备,是指绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、控制柜、电梯、业主楼层间的供、排水总管、智能快件箱、消防设施、供电设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、健身设施、非机动车库、共用设施设备用房等;

(三)专有部分,是指建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,或者具有利用上的独立性,可以排他使用,或者能够登记成为特定业主所有权的房屋(包括整栋建筑物),以及车位、摊位等特定空间。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

第八十五条 市、县(市、区)人民政府可以根据本条例制定实施细则。

本条例规定的临时管理规约、业主(代表)大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同和装饰装修管理服务协议的示范文本,由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

第八十六条 上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区和上饶高铁经济试验区的管理机构在辖区范围内履行对物业管理活动的监督管理职责。

第八十七条 本条例自2020年3月1日起施行。

九江市人民代表大会常务委员会
关于修改《九江市物业管理条例》的决定

(2024年3月18日九江市第十六届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 2024年5月30日江西省第十四届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)

九江市第十六届人民代表大会常务委员会第二十次会议决定对《九江市物业管理条例》作如下修改:

删除第二十条第一款第八项。

本决定自公布之日起施行。

《九江市物业管理条例》根据本决定作修改后,重新公布。

金华市人民代表大会常务委员会
关于修改《金华市物业管理条例》的决定

(2024年2月21日金华市第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2024年5月31日浙江省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

金华市第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议决定对《金华市物业管理条例》作如下修改:

删去第十六条第二款第二项。

本决定自公布之日起施行。

《金华市物业管理条例》根据本决定作相应修改,重新公布。

鞍山市人民代表大会常务委员会关于
废止《鞍山市市政工程设施管理条例》的决定

(2024年5月7日鞍山市第十七届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 2024年5月29日辽宁省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准)

经鞍山市第十七届人民代表大会常务委员会第二十次会议审议,决定废止《鞍山市市政工程设施管理条例》。

本决定自公布之日起施行。

九江市物业管理条例

(2020年11月9日九江市第十五届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 2020年11月25日江西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准 2024年3月18日九江市第十六届人民代表大会常务委员会第二十次会议修正 2024年5月30日江西省第十四届人民代表大会常务委员会第八次会议批准)

目  录

第一章 总  则

第二章 前期物业管理

第三章 业主自治

第四章 物业服务

第五章 物业的使用和维护

第六章 监督保障

第七章 法律责任

第八章 附  则

第一章 总  则

第一条 为了规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

第三条 物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业化服务的工作格局。

第四条 市、县(市、区)人民政府(管委会)应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划、城乡社区治理体系和综合治理考核内容,提供财政预算经费保障,建立健全综合协调工作机制,协调解决物业管理工作中的重大问题。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,明确物业管理工作机构,配备专门管理人员,会同市、县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理的关系。

居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

第五条 市、县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县(市、区)人民政府(管委会)其他有关部门和机构应当按照各自职责,依法做好物业管理活动的有关监督管理工作。

第六条 鼓励利用移动互联网、物联网和云计算等新型信息技术建设智慧物业管理平台,发展智慧物业。

第二章 前期物业管理

第七条 新建物业的建设单位应当按照国家、江西省有关规划、设计规范和工程标准,建设物业基础设施和配套公共服务设施。

自然资源主管部门应当将物业基础设施和配套公共服务设施的建设要求列入物业建设项目的规划条件。

第八条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程统一规划、统一建设、同步交付使用。

新建物业管理区域内的专业经营设施设备竣工验收后,根据有关规定和要求将其移交给相关经营单位。相关经营单位接管后,应当负责维修、养护,确保其安全运转和正常使用。

专业经营设施设备未移交相关经营单位的,不得将物业交付使用。

第九条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。

物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,按照物业总建筑面积千分之二的标准配置,最低不少于一百二十平方米,具备通风、采光条件和水、电使用功能。

业主委员会办公用房在物业服务用房中安排,最低不少于二十平方米,具体位置由物业服务人与业主委员会协商确定。

政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房的,由市、县(市、区)人民政府(管委会)统筹解决。

第十条 在业主、业主大会选聘物业服务人之前,由住宅物业的建设单位选聘物业服务人实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当在新建房屋出售之前,制定临时管理规约,通过招标投标的方式与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者面积少于二万平方米的物业管理区域,经物业所在地的县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。

建设单位、物业服务人应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门备案。

前期物业服务合同和临时管理规约应当作为新建房屋买卖合同附件。

前期物业服务合同可以约定期限,一般不超过二年。未约定合同期限或者合同期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十一条 建设单位应当在新建物业交付使用十五日前,与前期物业服务人完成对物业共有部位、共用设施设备的承接查验工作。

住房和城乡建设主管部门应当加强对新建物业承接查验工作的监督和指导,负责组织业主代表、相关部门和街道办事处、乡镇人民政府以及供水、供电、供气等相关单位参加承接查验,也可以聘请相关专业机构予以协助。

办理新建物业承接查验手续时,建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料:

(一)物业管理区域划分相关文件;

(二)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(三)电梯、锅炉等特种设备的台账清单和详细安全技术档案,其他共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、智慧物业、人民防空工程等设施设备相关文件;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)物业管理必需的其他资料。

第三章 业主自治

第十二条 一个物业管理区域内,房屋出售并交付的物业建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上的,建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。

建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的非新建物业,十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告或者要求之日起三十日内组织成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。

第十三条 首次业主大会应当审议并通过业主大会议事规则、管理规约等重要事项,选举产生业主委员会成员和候补成员。

新建物业首次业主大会筹备经费由建设单位承担,在办理新建物业承接查验前交至物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户,供业主大会筹备组使用,具体标准和管理办法由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。

非新建物业首次业主大会筹备经费由全体业主共同承担。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、网络投票等形式召开。

业主大会会议采用集体讨论形式的,业主可以自行参加,也可以书面委托代理人参加;采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的,应当在物业管理区域内公告;采用网络讨论和投票形式的,应当具有业主身份,并接受住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当在参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,应当经业主本人确认后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十五条 下列事项应当由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会成员、候补成员或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十六条 业主委员会成员候选人按照居(村)民委员会推荐、业主自荐、业主联名推荐等方式产生。

鼓励符合条件的党员、退休人员和居(村)民委员会成员通过法定程序担任业主委员会成员。

第十七条 业主委员会负责执行业主大会决定的事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告业主委员会履职及物业管理实施情况;

(二)与物业服务人签订和解除物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(四)拟定公共收益资金使用和管理措施;

(五)监督住宅专项维修资金的使用;

(六)督促业主按时支付物业费;

(七)监督管理规约的实施;

(八)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)对业主、物业使用人违法违规装饰装修房屋进行劝阻;

(十)对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失;

(十一)维护业主公共利益;

(十二)业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由物业所在地的县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第十九条 已经召开首次业主大会并成立业主委员会的,业主委员会应当按照规定组织召开业主大会会议。逾期未召开的,业主可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会同县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门指导业主召开。

第二十条 业主委员会成员、候补成员不得有下列行为:

(一)干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同,擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项;

(五)挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保;

(六)收受建设单位、物业服务人和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益;

(七)违规泄露业主信息;

(八)侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会成员、候补成员存在违反《江西省物业管理条例》有关规定或者前款规定行为的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员、候补成员资格。

第二十一条 暂时不具备成立业主大会条件,或者已成立业主大会但未能成立业主委员会,或者业主委员会已成立但不履行职责超过三个月的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会作为临时机构代行业主委员会职责,组织业主共同决定物业管理事项。

物业管理委员会代行业主委员会职责一般不超过三年。物业管理委员会履职期间,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府对能够成立业主大会的,应当及时指导筹备成立;能够选举业主委员会的,应当及时指导选举产生。物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。

第二十二条 物业管理委员会由业主代表和县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安机关派出机构、居(村)民委员会等单位派员组成,其中业主人数应占全体成员的半数以上。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指定人员担任。

物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行公示,公示期不少于十日,并且可以通过互联网方式告知全体业主。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调处理。

第二十三条 物业管理委员会讨论、决定物业管理公共事项应当召开委员会会议。会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持,三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。会议召开七日前在物业管理区域内显著位置以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

物业管理委员会决定事项,应当经全体成员半数以上签字同意通过,并在决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公示十日。

第二十四条 采取业主自行管理物业方式的,业主委员会应当根据管理人员工资、物业费用等支出,结合共有部分经营收益情况,拟订物业管理收费方案,由业主大会讨论通过后执行。

自行管理物业的账目情况应当每半年公布一次,接受业主监督。

第四章 物业服务

第二十五条 鼓励业主通过市人民政府住房和城乡建设主管部门建立的招标投标平台选聘物业服务人。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务人签订物业服务合同,物业服务的具体项目和服务标准,按照合同约定。

选聘物业服务人前,业主委员会制定的选聘方案中应当包括拟选物业服务人的信用状况、专业管理人员的配备、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

物业服务人自物业服务合同签订之日起十日内,向物业所在地住房和城乡建设主管部门备案。

第二十六条 物业服务人应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供下列基本服务项目:

(一)公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及其他保洁服务,公共排水管网的清淤疏通;

(二)公共区域的安全防范;

(三)公共绿地的日常养护;

(四)物业共用部位和共用设施设备的日常维修养护。

第二十七条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务,履行下列义务:

(一)向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,采取必要安全保障措施,履行安全保障责任;

(二)妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分,维护物业管理区域内的基本秩序;

(三)接受业主、业主大会和业主委员会的监督,定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告;

(四)对违法建设、占用共用部位和设施设备、违规出租房屋、私拉电线、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关部门、单位;

(五)配合开展消防安全宣传教育,督促业主、物业使用人遵守消防安全管理规定;

(六)配合街道办事处、乡镇人民政府、有关部门和居(村)民委员会做好物业管理相关工作;

(七)提供生活垃圾分类公共投放设施,指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类;

(八)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第二十八条 物业服务人不得有下列行为:

(一)擅自改变物业管理区域内公共建筑、物业服务用房以及其他共用部位和共用设施设备的用途;

(二)擅自利用物业共用部位、共用设施设备设立停车位、设置广告牌等进行经营活动;

(三)挪用住宅专项维修资金;

(四)将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人;

(五)物业交接完成前停止物业服务;

(六)擅自增加收费项目、提高收费标准或者重复收费;

(七)借装修管理便利,约束或者变相约束业主,接受其指定的装修人、装修材料;

(八)非法限制业主进出物业管理区域、楼栋,骚扰、恐吓、打击报复业主,停止供电、供水、供热、供燃气;

(九)泄露业主信息;

(十)拖欠应承担的园林绿化用水、消防用水、公共照明用电、垃圾清运等费用;

(十一)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第二十九条 物业费的确定和调整应当由建设单位或者业主大会与物业服务人参考物业服务标准、服务规范及其信用评价情况,根据服务内容和水平、人力成本、物价成本等因素在物业服务合同中约定。

物业费包括共用电梯、公共照明、消防设施、视频监控、公共绿地、公共道路等共用设施设备的日常运行、维修、养护、管理费用,以及物业管理区域内公共环境清洁、门卫、巡逻、秩序维护等费用,不得要求另行分摊。

第三十条 业主应当根据物业服务合同的约定支付物业费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务人过错为由拒交或者少交物业费。

未交付业主的房屋,物业费由建设单位承担。

业主未按照约定支付物业费的,物业服务人可以督促其限期支付;业主逾期不支付物业费用的,业主委员会或者物业管理委员会应当督促其支付;拒不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

市、县(市、区)人民政府(管委会)应当建立政府保障性住房物业费补贴机制。政府保障性住房物业费应低于本区域商品住宅物业费平均水平。

第三十一条 物业服务合同期限未满,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同,并提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,并配合做好物业交接工作。

解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

第三十二条 物业服务人退出物业管理区域的,应当撤出物业服务人员,并向业主委员会或者物业管理委员会移交下列资料和财物:

(一)本条例第十一条第三款规定的资料;

(二)利用物业共用部位、共用设施设备经营的收支明细账目和结余资金;

(三)物业服务用房和物业服务期间业主出资配置的固定设施设备;物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

(四)业主名册,房屋装饰装修管理资料;

(五)预收(代收)的物业费、装修保证金、垃圾清运费等相关费用;

(六)其它应当移交的资料和财物。

新选聘的物业服务人承接物业时,业主委员会或者物业管理委员会应当向物业服务人移交前款规定的资料和财物,不得拒交。新选聘的物业服务人自物业交接之日起三十日内,将交接情况向物业所在地住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十三条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过互联网方式告知全体业主:

(一)营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式;

(三)物业共用部位、共用设施设备日常维修养护情况,电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)物业费用支付情况,物业服务项目收支情况及审计报告,由物业服务人负责经营的物业共用部位和共用设施设备经营所得收益,住宅专项维修资金使用情况;

(五)公共水电费用分摊情况、共有部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况,包括利用业主共有的道路或者其他场地设置的停车位出租、管理等情况;

(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

(七)物业承接查验的过程和结果;

(八)物业服务合同约定应当公示的其它信息。

前款第四项、第五项、第六项内容应当定期公示,公示期限不少于十五日。业主对公示内容有异议的,物业服务人应当及时答复。

第五章 物业的使用和维护

第三十四条 业主、物业使用人使用物业,应当遵守法律、法规和管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域内不得从事下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)占用地上或者地下空间违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自将住宅改变为经营性用房;

(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材,埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等妨碍安全疏散和消防车通行的行为;

(五)乱设摊点或者随意倾倒、抛洒、堆放垃圾,从建筑物中抛掷物品;

(六)擅自占用公共空间停放车辆;

(七)影响邻居通风、采光,违反关于社会生活噪声污染防治的法律、法规规定制造噪声干扰他人正常生活;

(八)排放油烟的餐饮服务业经营者未安装油烟净化设施、不正常使用油烟净化设施或者未采取其他油烟净化措施,超过排放标准排放油烟;

(九)违反规定出租房屋;

(十)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

物业服务人发现业主或者物业使用人有违反前款规定的行为,应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当即时报告业主委员会和有关部门、单位。

第三十五条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,并与物业服务人签订装饰装修服务协议。

未签订协议的,物业服务人可以按照临时管理规约或者管理规约的约定,禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

物业服务人应当将装饰装修的时间、地点等情况在拟装饰装修的物业楼内显著位置公示,加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者其他物业使用人未提前告知或者违反相关规定以及装饰装修服务协议的,物业服务人应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当在二十四小时内报告业主委员会和有关部门、单位。

第三十六条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。

利用物业共用部位设置的停车位属于业主共有,可以委托物业服务人经营管理,所得收益归全体业主所有。

人民防空工程设施不得出售或者变相出售。经人民防空主管部门批准平时用作停车位、储藏室的,可以以出租方式向全体业主开放。人民防空工程停车位、储藏室租赁费收取方应当承担人民防空工程停车位、储藏室的日常维修、养护、管理责任及费用。

第三十七条 业主应当按照国家和江西省有关规定足额交纳住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于住宅物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第三十八条 新建住宅物业实行质量保修金制度。物业质量保修金用作保修期内建设单位不履行保修责任,或者因破产、解散、被撤销等原因注销无法履行保修责任的维修费用。

建设单位应当足额交存物业质量保修金,交存期限为五年。履行保修责任期满后,可以申请退还。但保修期内发生严重质量缺陷,经反复维修,保修期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的,保修金暂不予以退还,直至经验收合格为止。验收时应当邀请业主委员会和业主代表参加。

市、县(市)人民政府住房和城乡建设主管部门应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位,建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

第三十九条 物业管理区域内发生下列影响物业安全使用的紧急情形时,可以使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金进行维修、更新和改造:

(一)电梯故障危及人身安全或者严重影响业主日常生活,经特种设备检验检测机构、其他有资质的电梯专业检测机构或者电梯制造单位出具安全评估意见认定或者整改通知书的;

(二)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,经消防救援机构出具整改通知书的;

(三)房屋发生严重沉降、倾斜、开裂,严重危及房屋安全,经有资质的专业检测机构出具证明的;

(四)房屋外墙存在脱落、剥落等安全隐患,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

(五)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响房屋正常使用和安全,经有资质的专业检测机构核实并认定的;

(六)二次供水、排水、排污系统中涉及的设施设备发生故障,影响使用,经专业机构核实并认定的,但由专业经营单位负责维修、养护的除外;

(七)其他危及房屋安全、人身财产安全以及严重影响业主日常生活的紧急情况,经专业机构核实并认定的。

前款规定涉及需要动用专项维修资金的,业主大会成立前,物业服务人应当持前款规定所需材料,报物业所在地的县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门审核同意,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中直接列支;已经成立业主大会的,物业服务人应当持前款规定所需材料,向业主委员会提出列支专项维修资金,由业主委员会审核同意,报物业所在地的县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门备案,并经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。市、县(市)人民政府住房和城乡建设主管部门应当及时划拨专项维修资金。

第四十条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备的经营收入扣除适当成本后归全体业主共有,任何单位或者个人不得挪用、侵占。

共用部位、共用设施设备的经营主体,业主大会成立前,由前期物业服务合同约定;业主大会成立后,由业主大会确定。收益可以由业主委员会收取或者委托物业服务人代为收取。

公共收益应当单独分类列账,独立核算,每半年公布一次经营所得收支情况,并接受业主监督。

第六章 监督保障

第四十一条 住房和城乡建设主管部门应当履行下列职责:

(一)实施和宣传物业管理相关法律、法规,制定物业管理有关政策、措施;

(二)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本以及物业服务规范;

(三)物业服务人服务质量、物业服务招标投标、物业服务合同签订的监督管理;

(四)对业主大会、业主委员会、物业管理委员会的业务指导;

(五)房屋建筑工程质量验收,监督建设单位履行保修义务,对住宅专项维修资金、住宅物业质量保修金的交存和使用的监督管理;

(六)指导行业协会制定和实施自律性规范;

(七)及时处理有关物业管理方面的投诉、举报,调处重大物业管理矛盾纠纷;

(八)依职责查处项目建设、室内装饰装修和物业管理活动中的相关违法行为。

第四十二条 物业管理相关行政管理部门履行下列职责:

(一)公安机关负责监控安防、生活噪声、租赁房屋的治安管理、公共安全、公共秩序、养犬等监督管理;

(二)自然资源主管部门负责建设项目的规划审批和规划实施的监督管理,以及违法建设的认定;

(三)生态环境主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的统一监督管理;

(四)城市管理部门负责违法搭建建筑物、构筑物,占道经营、乱设摊点,乱设乱贴广告、任意弃置垃圾、倾倒污水等行为的监督管理;

(五)消防救援机构负责对影响消防设施、消防车通道安全行为以及物业服务人履行消防安全职责的监督管理;

(六)人民防空主管部门负责物业管理区域内人民防空工程维护与使用的监督管理;

(七)发展改革主管部门负责保障性住房物业服务收费标准的制定;

(八)市场监督管理部门负责物业服务违法收费、无照经营行为和电梯等特种设备、计量器具运行的监督管理;

(九)卫生健康主管部门负责指导物业管理区域内的公共卫生工作。

第四十三条 突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实上级人民政府依法采取的各项应急措施,指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。

物业服务人应当服从政府统一指挥,在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居(村)民委员会开展工作。

第四十四条 物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府应当会同住房和城乡建设主管部门组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、保洁、垃圾清运、安全防范、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。应急物业服务期限不超过六个月,服务费用由全体业主承担。

应急物业服务期间,街道办事处、乡镇人民政府应当会同住房和城乡建设主管部门组织业主共同决定选聘新的物业服务人,协调新的物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第四十五条 市、县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门应当建立物业管理信用体系,加强行业诚信管理。

第四十六条 物业服务行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业服务行业健康发展。

第四十七条 物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当建立信息公开制度,依法将物业服务相关活动进行公示和备案,听取业主的意见和建议,接受业主和相关管理部门的监督。

第七章 法律责任

第四十八条 建设单位违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第十条第一款规定,住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务人或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务人的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处十万元以下罚款。

(二)违反本条例第十一条第一款规定,建设单位在新建物业交付使用十五日前,未与前期物业服务人完成对物业共有部位、共用设施设备的承接查验工作的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下罚款。

(三)违反本条例第三十六条第三款规定,建设单位出售或者变相出售人民防空工程停车位、储藏室的,由人民防空主管部门给予警告,责令限期改正,处一万元以上三万元以下罚款。造成损失的,应当依法赔偿损失。

第四十九条 物业服务人违反本条例规定,按照下列规定给予处罚:

(一)违反本条例第二十七条第四项、第三十四条第二款、第三十五条第三款的规定,发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不按照规定报告的,由有关部门处五百元以上五千元以下罚款。

(二)违反本条例第三十一条第二款规定,物业服务合同终止后,物业服务人拒不退出的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

(三)违反本条例第三十三条规定,未在物业管理区域内显著位置公示相关信息或者公示的相关信息失实的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第五十条 违反本条例第十条第二款、第二十五条第三款规定,建设单位、物业服务人未按时将前期物业服务合同、物业服务合同和临时管理规约报送备案的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上一万元以下罚款。

第五十一条 违反本条例第三十六条第二款、第四十条第一款规定,挪用、侵占物业共有部分经营收益的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用、侵占的物业共有部分经营收益,归还业主。

第五十二条 违反本条例第三十四条规定,按照下列规定给予处罚:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款。

(二)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定,占用地上或者地下空间违法搭建建筑物、构筑物的,由城市管理部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除影响的,限期改正,处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之五以上百分之十以下罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款。

(三)排放油烟的餐饮服务业经营者未安装油烟净化设施、不正常使用油烟净化设施或者未采取其他油烟净化措施,超过排放标准排放油烟的,由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正,处五千元以上五万元以下罚款;拒不改正的,责令停业整治。

第五十三条 住房和城乡建设主管部门、其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府的工作人员,在对物业管理活动的监督管理或者协助管理工作中有滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十四条 违反本条例规定的其他行为,法律、法规已有规定的,适用其规定。

第八章 附  则

第五十五条 本条例自2021年5月1日起施行。

芜湖市海绵城市建设管理条例

(2024年3月13日芜湖市第十七届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 2024年5月31日安徽省第十四届人民代表大会常务委员会第九次会议批准)

目  录

第一章 总  则

第二章 规划管控

第三章 建设管理

第四章 运营维护

第五章 法律责任

第六章 附  则

第一章 总  则

第一条 为了规范海绵城市建设和管理,增强城市防涝能力,保护和改善城市生态环境,根据有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内海绵城市的规划、建设、运营维护及其监督管理等活动。

第三条 海绵城市建设管理应当遵循生态为本、自然循环、规划引领、统筹推进、政府引导、社会参与的原则。

第四条 市、县(市)区人民政府应当加强对海绵城市建设管理工作的领导,将其纳入国民经济和社会发展规划,建立综合协调机制。

开发区管理委员会按照职责,做好海绵城市建设管理工作。

镇人民政府、街道办事处在各自职责范围内,做好海绵城市建设管理工作。

海绵城市建设管理工作所需经费,按照现行财政管理体制分别列入本级财政预算。

第五条 住房和城乡建设部门是海绵城市建设管理的主管部门,负责指导、协调、监督管理等工作。

发展和改革、教育、科技、经济和信息化、财政、生态环境、交通运输、水务、文化和旅游、应急管理、自然资源和规划、城市管理、土地储备、气象等有关部门和单位,按照各自职责负责海绵城市建设管理相关工作。

第六条 市、县(市)区人民政府应当鼓励、支持海绵城市科学技术研究,加强人才队伍建设,推广应用先进适用的技术、工艺、设备和材料。

市、县(市)区人民政府应当鼓励、引导社会资本参与海绵城市建设。

第二章 规划管控

第七条 编制或者修编国土空间总体规划,应当保护、恢复、拓展城市自然调蓄行泄空间,落实雨水年径流总量控制率指标要求,保护自然生态空间格局。

编制或者修编详细规划,应当落实海绵城市建设内容和要求,在控制性详细规划中明确海绵城市指标。

第八条 市、县(市)住房和城乡建设部门应当组织编制海绵城市专项规划,报本级人民政府批准后实施,并向社会公开。

编制或者修改城市道路、绿地、水系、排水防涝、地下空间等专项规划,应当与海绵城市专项规划充分衔接。

第九条 市、县(市)区人民政府应当统筹做好新建区域和已建区域海绵城市规划工作,按照排水分区、污水集中处理分区的特点,科学确定不同区域、不同项目类别的海绵城市指标要求。

城市新建区域应当全面落实海绵城市建设要求,保持和改善开发建设前的雨水径流特征,实现城市水体自然健康循环。

城市已建区域应当以解决城市内涝、雨水收集利用、水体统筹治理为重点,结合城市更新、环境提升改造等工作,因地制宜落实海绵城市建设要求。

第十条 自然资源和规划部门供应城市建设用地时,应当明确海绵城市建设内容和指标要求,并纳入建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

不需要办理选址、土地供应手续的政府投资改造类项目和规划许可手续豁免项目,有关部门应当在项目前期阶段征求住房和城乡建设部门意见,落实海绵城市指标要求。

第三章 建设管理

第十一条 住房和城乡建设部门应当会同发展和改革、交通运输、水务、自然资源和规划、城市管理等部门,根据海绵城市专项规划,制定海绵城市年度建设计划,报本级人民政府批准后实施。

第十二条 建设单位应当组织设计、施工、监理等有关参与单位,落实海绵城市建设相关标准和技术规范。

海绵城市设施应当与建设项目主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。

第十三条 市住房和城乡建设部门应当会同有关部门,对受特殊地质、特殊工程类型等因素约束,不能落实海绵城市管控指标的项目,拟定海绵城市建设豁免清单,报市人民政府批准并公布。

属于海绵城市建设豁免清单类型的项目,对建设海绵城市设施不作强制性要求。

第十四条 建设项目的项目建议书、可行性研究报告或者项目申请报告应当明确海绵城市建设内容和要求。

建设项目的方案设计、施工图设计应当体现海绵城市建设要求。

建设项目的海绵城市设计应当与建设项目方案设计同步审查,并纳入施工图设计审查范围。

第十五条 设计单位应当按照海绵城市建设相关标准和技术规范开展海绵城市设计,并在建设过程中向施工单位、监理单位详细说明审查合格的施工图中海绵城市设计内容和技术要求。

施工图设计文件审查机构应当依法对海绵城市设计内容进行审查,未达到海绵城市建设技术规范和标准的,不得出具施工图审查合格书。

第十六条 施工单位应当按照工程设计图纸和海绵城市建设技术标准施工,确保海绵城市设施的质量和安全。

工程监理单位应当加强对工程原材料的见证取样检测,加强对海绵城市设施隐蔽工程施工的监理工作;对海绵城市设施施工过程中出现的质量缺陷和安全隐患,应当要求施工单位改正,并向建设单位报告。

第十七条 建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收,竣工验收报告中应当写明海绵城市建设项目实施情况,依法报备。

建设单位应当在建设工程竣工验收后三个月内,将包含海绵城市设施的建设工程档案移交城建档案管理机构。

第四章 运营维护

第十八条 海绵城市设施的运营维护责任主体按照下列规定确定:

(一)城市道路广场、公园绿地、排水防涝设施、城市水系等市政基础设施项目的海绵城市设施,由相关主管部门或者其委托的单位负责运营维护;

(二)公共建筑、住宅小区、工业厂区等项目的海绵城市设施,由所有权人或者其委托的单位负责运营维护;

(三)通过政府和社会资本合作、政府购买服务等模式建设的海绵城市设施,按照合同约定运营维护;

(四)其他海绵城市设施,由所有权人或者其委托的单位运营维护。

法律、法规对海绵城市设施的运营维护责任主体另有规定或者当事人另有约定的,从其规定或者约定;约定不得违反法律、法规的规定。

第十九条 海绵城市设施的运营维护单位应当履行下列义务:

(一)建立健全海绵城市设施维护管理制度和操作规程,配备专人管理;

(二)对海绵城市设施进行登记,对隐蔽工程和存在安全风险的海绵城市设施进行标识;

(三)开展日常巡查、养护和维修,保障海绵城市设施正常运行;

(四)暴雨、台风等特殊天气来临前后对海绵城市设施和警示标识进行巡查,及时维护;

(五)法律、法规规定的其他义务。

第二十条 任何单位和个人不得擅自挖掘、拆除、改动、占用海绵城市设施。

因工程建设需要挖掘、拆除、改动、占用海绵城市设施的,建设单位应当征得海绵城市设施所有权人同意,承担包括恢复、重建、改建和采取临时措施在内的全部费用;需要有关部门批准的,应当依法报经批准。

第五章 法律责任

第二十一条 建设单位违反本条例第十七条第一款规定,有下列行为之一的,由城市管理部门或者其他有关部门责令改正,并按照下列规定处罚:

(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下罚款;

(二)未将竣工验收报告依法报备的,处二十万元以上五十万元以下罚款。

依照前款规定给予单位罚款处罚的,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款。

第二十二条 海绵城市设施的运营维护单位违反本条例第十九条第三项规定,未开展日常巡查、养护和维修的,由城市管理部门或者其他有关部门按照下列规定处理:

(一)对城镇排水与污水处理设施中海绵城市设施的运营维护单位,责令改正,给予警告;逾期不改正或者造成严重后果的,处十万元以上五十万元以下罚款;

(二)对城市道路中海绵城市设施的运营维护单位,责令限期改正,给予警告;对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;

(三)对其他海绵城市设施的运营维护单位,责令改正,并给予警告。

第二十三条 有关行政管理部门及其工作人员违反本条例规定,在海绵城市建设管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。

第二十四条 违反本条例规定的行为,法律、法规已有行政处罚规定的,依照其规定执行;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附  则

第二十五条 本条例下列用语的含义:

(一)海绵城市,是指通过加强城市规划建设管理,充分发挥建筑、道路和绿地、水系等生态系统对雨水的吸纳、蓄渗和缓释作用,有效控制雨水径流,实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发展方式。

(二)海绵城市设施,是指具有“渗、滞、蓄、净、用、排”功能的设施,包括透水路面、绿色屋顶、生物滞留设施、植草沟、渗透塘、湿塘、雨水湿地等。

(三)雨水年径流总量控制率,是指通过自然与人工强化的渗透、滞蓄、净化等方式控制城市建设下垫面的降雨径流,得到控制的年均降雨量与年均降雨总量的比值。

第二十六条 本条例自2024年12月1日起施行。

金华市物业管理条例

(2021年12月28日金华市第七届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过 2022年3月18日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准 根据2024年2月21日金华市第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过、2024年5月31日浙江省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议关于批准《金华市人民代表大会常务委员会关于修改〈金华市物业管理条例〉的决定》的决定修正)

目  录

第一章 总  则

第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

第三章 物业管理服务

第四章 物业的使用与维护

第五章 法律责任

第六章 附  则

第一章 总  则

第一条 为了规范物业管理活动,保障物业的安全合理使用,维护业主、非业主物业使用人、物业服务人的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理,适用本条例。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务人,由业主和物业服务人按照物业服务合同的约定,对物业服务区域内的建筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 物业管理遵循党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、专业服务的原则,倡导以人为本、绿色生态、智慧共享、和睦共治的理念。

第四条 市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、基层治理体系和综合治理考核内容,建立健全物业管理综合协调机制,协调解决物业管理工作中的重大问题,推进物业数字化建设,对街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理的监督管理相关工作给予人员和经费保障。

街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导、协调本辖区内业主大会成立以及业主委员会的选举工作,建立健全物业管理协调联动机制和准物业管理服务机制,推进网格化服务管理,发挥社会组织和志愿者作用,依法组织、引导调处物业管理矛盾纠纷,协助有关行政主管部门开展物业管理的监督管理相关工作。

第五条 市住房和城乡建设行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理,制定物业管理相关政策、建设推广物业管理信息平台、指导行业自律管理。

县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门(以下简称县级物业主管部门)负责辖区内物业管理活动的监督管理,指导街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作,建立物业服务质量评价机制,定期组织开展业务培训。

发展改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理、综合行政执法、卫生健康、消防救援等有关部门按照各自职责做好物业管理的相关监督管理工作,依法及时处理物业服务区域内的违法行为。

第六条 居(村)民委员会负责指导业主大会和业主委员会依法履行职责,协调解决物业管理矛盾纠纷,协助街道办事处或者乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

第七条 物业服务行业协会应当加强物业服务从业人员培训,协助政府和有关部门调处物业管理矛盾纠纷,发布物业服务市场信息,促进物业服务企业诚信经营,加强行业自律管理,推动行业健康发展。

第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

第八条 房屋所有权人为业主。

第九条 物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的首次业主大会会议筹备条件的,建设单位应当在十日内向所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府提出筹备首次业主大会会议报告,并报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

占业主总人数百分之五以上的业主认为物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的首次业主大会会议筹备条件的,可以向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出筹备首次业主大会会议报告。

街道办事处或者乡(镇)人民政府会同物业主管部门确认物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的首次业主大会会议筹备条件的,应当自收到报告之日起两个月内指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会的代表组成,成员人数为七至十一人的单数,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府代表担任。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起三日内公告。

第十条 分期开发的物业符合本条例第九条规定的,可以在分期开发期间成立业主大会,选举产生业主委员会;在业主大会议事规则中应当根据未交付物业面积占比,为尚未交付物业的业主预留业主委员会组成人员名额,并制定尚未交付物业的业主增补业主委员会组成人员的办法。

第十一条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作,并自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议:

(一)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会计票规则、表决方式等;

(五)制定业主委员会委员、候选人产生办法;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收后交付使用前,将筹备经费存入房屋所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。

首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费使用情况向全体业主公布,接受业主监督。结余部分的使用由业主大会决定。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。集体讨论、书面征求意见可以通过电子信息技术方式进行。

第十四条 业主委员会由五至十一人的单数委员组成,设主任一名,副主任若干名,每届任期为三至五年。

业主委员会可以设立候补委员,其中候补委员所占比例不得超过委员会总人数的三分之一,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与业主委员会委员相同。业主委员会委员出现空缺时,由候补委员按照得票多少依次递补。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向所在地县级物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。

第十五条 业主委员会委员、候补委员候选人通过下列渠道推荐:

(一)业主自荐或者十人以上业主联名推荐;

(二)居(村)民委员会推荐;

(三)法律、法规规定的其他渠道推荐。

业主大会筹备组应当根据业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,从按照前款渠道推荐的人员中,提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

业主委员会换届选举时,由本届业主委员会根据业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,从按照本条第一款规定渠道推荐的人员中,提出下届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

业主委员会委员、候补委员候选人名单应当予以公示,公示时间不少于七日。业主对候选人名单有异议的,由筹备组或者本届业主委员会协调解决。

第十六条 业主委员会委员、候补委员应当是物业服务区域内的业主,并具有完全民事行为能力,遵守法律、法规,热心公益,责任心强,有一定的组织协调能力。

管理规约、业主大会议事规则可以规定,有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员、候补委员:

(一)因故意犯罪被判处刑罚的;

(二)违反社会公德、职业道德、家庭美德,造成不良影响的;

(三)本人及其近亲属与为本物业服务区域提供物业服务的物业服务人有利害关系的;

(四)其他不宜担任的情形。

鼓励物业服务区域内具有中国共产党党员身份的业主,积极参选业主委员会委员;支持符合条件的党的基层组织和居(村)民委员会的负责人及委员通过规定程序担任业主委员会主任、副主任和委员。

第十七条 业主委员会应当履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告业主委员会履职、财务收支、物业管理实施等情况;

(二)依法维护业主权益,代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,监督和协助物业服务人履行物业服务合同;

(三)根据业主大会决定,组织、监督物业管理用房、物业共用部位和共用设施设备的经营、使用;

(四)督促业主、非业主物业使用人遵守管理规约,督促业主交纳拖欠的物业费、建筑物及其附属设施的维修资金;

(五)协助调解业主、非业主物业使用人、物业服务人因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共用物业档案、财务相关资料和工作档案;

(七)建立定期接待制度,听取业主和非业主物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和非业主物业使用人的咨询、投诉和监督;

(八)配合街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会做好物业服务区域的社会治理工作;

(九)法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

第十八条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为:

(一)拒不执行业主大会、业主委员会决定,阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权或者物业服务人履行合同;

(二)索取、收受物业服务人或者与其履职有利害关系的单位和个人的财物或者利益;

(三)参与物业服务人的经营活动或者向物业服务人销售商品、承揽业务;

(四)挪用、侵占业主共用物业及其收益或者擅自以业主共用物业及其收益设定担保;

(五)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料,或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(六)未经业主大会授权与物业服务人签订、变更物业服务合同,或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(七)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动;

(八)其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会委员、候补委员有前款规定行为之一的,由业主委员会提请业主大会决定终止其职务。

第十九条 业主委员会委员、候补委员具有下列情形之一的,其职务自行终止:

(一)不再是本物业服务区域的业主的;

(二)因疾病或者其他原因不能正常履行职责的;

(三)因犯罪被限制人身自由的;

(四)法律、法规及管理规约规定的其他情形。

在知悉业主委员会委员、候补委员职务自行终止情形后的七日内,业主委员会应当予以公告。

业主委员会不履行前款规定的职责的,由所在地居(村)民委员会督促履行。

第二十条 业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主共同承担,可以从共用物业经营收入中列支。工作经费的筹集、使用和管理由业主大会决定。

业主委员会应当定期公布业主大会、业主委员会工作经费的收支情况,接受全体业主监督。

第二十一条 业主大会可以设立业主监督委员会,对业主委员会履职情况、共用物业经营收益收支情况进行监督。业主监督委员会任期与业主委员会一致,候选人资格、选举办法等在业主大会议事规则中确定。

第二十二条 有下列情形之一的,所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时组建物业管理委员会,县级物业主管部门应当予以指导:

(一)新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件,但未能按照条例规定成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的;

(二)已经划分物业服务区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的;

(三)业主委员会任期届满经换届选举未能产生新的业主委员会的。

第二十三条 物业管理委员会负责培育增强业主自治意识,推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业服务区域尚未成立业主大会的,物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项,并临时代为履行业主委员会的职责。

业主大会未能及时选举产生业主委员会的,物业管理委员会应当组织业主大会履行职责,并按照管理规约和业主大会议事规则的约定,临时代为履行业主委员会的职责。

物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。

第二十四条 物业管理委员会由街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成,委员人数应当为五至十一人的单数,其中业主所占比例不得低于委员会总人数的二分之一。已经成立业主大会的,建设单位可以不再指派人员参加。

物业管理委员会设主任一名,副主任若干名。主任由街道办事处或者乡(镇)人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内公布其委员名单。

第二十五条 物业管理委员会会议由主任或者由主任委托的副主任召集和主持,三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的,主任应当组织召开会议。

会议应当有二分之一以上委员且二分之一以上业主代表委员参加,业主代表委员应当本人参加会议。

物业管理委员会按照本条例第二十三条确定的事项应当由三分之二以上委员且三分之二业主代表委员同意。会议结束后三日内,物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项公示十个工作日。

第三章 物业管理服务

第二十六条 建设单位应当按照不少于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,有经营用房的,经营用房比例不得少于千分之三。

物业管理用房应当是地面以上的非居住房屋,并位于住宅小区中心区域或者出入口附近。没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于三层。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂,建筑面积应当不少于二十平方米。

第二十七条 物业交付使用十五日前,建设单位应当在县级物业主管部门和居(村)委员会的监督指导下,邀请业主代表参加,与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,确认现场查验结果,签订物业承接查验协议。

第二十八条 物业服务人应当按照物业服务合同约定提供服务,并履行下列义务:

(一)及时向业主、非业主物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;

(二)定期听取业主的意见和建议,接受业主监督,改进和完善服务;

(三)及时采取措施应对突发事件,并按照有关规定及时向有关行政机关、消防等救援机构以及供水、供电、供气等专业单位报告;

(四)劝阻、制止物业服务区域内发生的违反本条例及有关规定的行为,协助有关部门做好物业服务区域内的管理工作;

(五)接受居(村)民委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第二十九条 物业服务人不得有下列行为:

(一)挪用、侵占或者擅自处分业主共用物业及其收益;

(二)采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费;

(三)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

(四)法律、法规禁止的其他行为。

第三十条 物业服务人应当公开并及时更新下列有关信息:

(一)物业服务人的基本情况、负责人及其联系方式、服务内容和标准、收费项目和标准、物业服务投诉电话等;

(二)每季度公共水电费用分摊情况、受委托管理的物业经营性收益收支与物业维修资金使用情况;

(三)上一年度物业服务合同履行情况;

(四)法律、法规以及管理规约规定应当公布的其他信息。

第三十一条 物业服务人根据物业服务合同约定或者业主大会决定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业服务区域内共用部位、共用设施设备等进行经营,收益归全体业主所有。物业经营收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金,也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会、业主监督委员会工作经费或者物业管理的其他需要。

经业主大会授权,物业经营性收益可以由物业服务人代收代管。物业经营性收益由物业服务人代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。物业经营性收益由业主委员会自行管理的,应当建立专门账户进行管理,接受业主监督委员会、居(村)民委员会的监督。

物业经营性收益收支情况应当定期审计,审计结果予以公示。

第三十二条 街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织居(村)民委员会、业主委员会、业主代表等对物业服务人进行服务质量评价。县级物业主管部门应当对物业服务质量评价进行指导。

物业服务合同可以约定设立物业服务费专门账户或者第三方平台代收代付,并约定以前款规定的物业服务质量评价结果作为物业服务费支付依据。

第三十三条 业主应当按照物业服务合同约定按时缴纳物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以申请调解组织进行调解,也可以依法申请仲裁或者直接提起诉讼。

物业服务费交纳情况应当在物业服务区域内定期公布。

第三十四条 物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者自合同终止之日起十五日内退出物业服务区域,配合新物业服务人做好查验、交接等相关工作,并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料和财物:

(一)建设单位依法移交的物业承接查验资料;

(二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备;

(三)物业经营性收益的结余、预收的物业费;

(四)公共水电分摊费用交纳记录,物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料;

(五)应当移交的其他资料和财物。

交接各方应当对物业服务区域内电梯、消防、技防、道闸系统等共用设施设备的使用维护现状给予确认,因原物业服务人管理、使用不当造成无法正常使用的,应当由其组织修复或者承担相应责任。

所在地县级物业主管部门、居(村)民委员会应当加强对交接工作的监督。

第三十五条 物业服务区域突发影响业主基本生活的失管状态时,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务人,提供环境卫生、秩序维护等维持业主基本生活的应急服务事项。

应急物业服务期间,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织业主共同选聘新物业服务人。

第三十六条 市、县(市、区)人民政府应当制定配套设施不齐全的老旧住宅小区物业整治改造计划,完善配套基础设施和公共服务设施。

开放式小区、老旧小区等无法实施物业管理的住宅小区,应当由街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的居(村)民委员会组织实施“保安全、保卫生、保秩序、保管护”等基础性准物业服务。准物业服务管理具体办法由市、县(市、区)人民政府制定。

第四章 物业的使用与维护

第三十七条 物业使用中禁止下列行为:

(一)违法改变房屋承重结构;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改建、占用物业共用部位;

(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(六)违法挖掘房屋地下空间、擅自改变沿街房屋外立面;

(七)侵占、毁损、擅自拆除或者移动燃气设施;

(八)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,埋压、圈占、遮挡消防栓,占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道以及消防登高场地;

(九)擅自改变物业规划用途,将车位、车棚、储物间改为车库、居住场所或者生产经营场所;

(十)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

(十一)超过规定标准排放有毒、有害物质;

(十二)违规倾倒建筑垃圾、投放生活垃圾;

(十三)法律、法规禁止的其他行为。

有前款行为之一的,物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止,并报告相关行政主管部门。

第三十八条 物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域内业主的需要。

占用业主共用道路和其他公共场地设置车位以及对车位的管理、收费等事项由业主共同决定,但不得侵害业主合法权益,不得影响道路通行,不得违反消防安全要求。

物业服务区域内,车辆应当在划定的车位内有序停放,不得堵塞道路,不得妨碍其他业主使用物业。

第三十九条 新建物业时,安全监控、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集等设施设备,除法律、法规规定同步设计、同步施工、同步交付以外,应当同步建设或者预留建设场地。规划车位、车库应当按照国家、省有关规定配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。

第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任,并在物业竣工验收前,按照有关规定一次性向所在地物业主管部门足额交纳物业保修金。

物业保修金存储期满后,所在地物业主管部门应当将物业保修金本息余额按照规定退还给建设单位。但保修期内物业发生严重质量缺陷,经反复维修,保修期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的,物业保修金暂不予以退还,直至验收合格为止。

第四十一条 物业保修期内,建设单位收到物业主管部门督促保修通知书后十五日内不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,由业主委员会组织维修,维修费用从物业保修金中列支。建设单位除歇业、破产等特殊情况以外,应当在物业保修金使用十五日内足额补存物业保修金。

物业保修期届满后,业主专有部分的维修养护由业主负责。专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,业主或者非业主使用人应当及时维修养护、消除危险,相邻业主应当提供便利。

第四十二条 共用部位或者共用设施设备发生下列危及房屋安全或者人身财产安全的紧急情况时,物业服务人或者业主委员会、物业管理委员会应当立即组织应急维修:

(一)消防设施发生故障的;

(二)电梯发生故障的;

(三)水泵、水箱(池)发生故障的;

(四)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的;

(五)屋顶或者外墙渗漏,严重影响房屋使用的;

(六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的;

(七)其他紧急情况。

发生前款所列紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新的,物业服务人或者相关业主可以提出建议和维修方案。建议事项和维修方案经所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的居(村)民委员会证明核实,并经业主委员会依法讨论通过后提出申请的,所在地物业主管部门应当在三个工作日内予以拨付物业维修资金。

维修完工后,业主委员会应当组织验收;所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时确认工程完成情况,并将工程完成情况报所在地县(市、区)消防救援、城乡建设等相应主管部门备案,由相应主管部门对维修完成情况进行监督检查。

第五章 法律责任

第四十三条 违反本条例规定的行为,法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的,从其规定。

第四十四条 违反本条例第十二条第一款规定,建设单位未按照要求承担首次业主大会会议筹备经费的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,予以通报批评,并可以处一万元以上五万元以下罚款。

第四十五条 违反本条例第十八条第一项至第六项规定,业主委员会委员、候补委员实施相关禁止性行为的,由物业主管部门责令改正,处一千元以上一万元以下罚款;有违法所得的,没收违法所得。

第四十六条 违反本条例第二十六条第一款规定,建设单位未按照要求配置物业管理用房的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

第四十七条 违反本条例第二十九条第一项规定,物业服务人挪用、侵占或者擅自处分业主共用物业收益的,由物业主管部门处五万元以上二十万元以下罚款。

违反本条例第二十九条第二项规定,物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的,由物业主管部门责令改正,处五千元以上三万元以下罚款。

第四十八条 违反本条例第三十条第一项至第三项规定,物业服务人未按照要求公开或者更新有关信息的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上三万元以下罚款。

第四十九条 违反本条例第三十四条第一款规定,物业服务人不按照要求退出物业服务区域或者移交有关资料和财物的,由物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,予以通报批评,处一万元以上十万元以下罚款。

第五章 附  则

第五十条 业主决定不选聘物业服务人,实行自行管理的,参照本条例相关规定执行。

第五十一条 市人民政府应当根据本条例和国家、省有关规定制定物业维修资金管理、物业保修金管理、物业服务质量评价办法等具体实施细则。

市物业主管部门应当制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、物业服务合同、承接查验协议等示范文本。

第五十二条 本条例规定的公示、公告,应当在物业服务区域内显著位置公开张贴,也可以通过微信等信息平台予以发布。

第五十三条 本条例自2022年6月1日起施行。金华市人民政府发布的《金华市物业管理办法》同时废止。